[摘要] 禁售政策风暴过去两个多月了，有人说现在小店区的房子已经全部停工了，售楼也关了，就算开着也是沙盘仅供展示。也有的人说小店区的房子还在偷偷盖着，售楼处还在偷偷卖房。究竟是真是假，房天下记者深入太原这次禁售的重灾区小店，采访了在重灾区从事房地产销售的业内人士老吴（化名），听听身处于“重灾区”的人们怎么说。
在二〇一三年，我的家乡太原，发生了房子的问题…
编者按:
2月18日，太原市政府发布《关于严厉查处违法用地违法建设的紧急通告》，据统计太原在售在建楼盘共364个，其中有证的73个，也就是说是有80%的楼盘项目属于证件不全或者小产权房。政策对于太原楼市的影响，不言而喻…
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屋漏偏逢连夜雨，行船又遇打头风，被称之为史上最严的“新国五条”、“新国五条”细则也在这个严峻的时期颁布了。本地的、的一系列政策在3月频出，毫不夸张的说，3月，整个太原楼市进入一片“楼灾”…
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在3月，不管是开发商还是购房者都陷入了一片恐慌。一面是小产权或者证件不全的项目停工缓建，开发商担心自己项目安危。一面是传言“房价要涨”使得购房者在3月疯狂看房，还有一部分已经买了小产权的购房者也开始担心自己的房子是不是真的就此被拆...
禁售政策风暴过去两个多月了，有人说现在小店区的房子已经全部停工了，售楼也关了，就算开着也是沙盘仅供展示。也有的人说小店区的房子还在偷偷盖着，有些售楼处还在偷偷卖房。究竟传言是真是假，4月23日这天，房天下记者深入太原这次禁售的重灾区小店，采访了一位在重灾区常年从事房地产销售的业内人士老吴（化名），听听身处于“重灾区”的人们怎么说。
小店的过去
太原市小店区，算起来应该属于太原目前而言最南端的城乡结合部了，2008年以前这里还是一片由六个村大队独立运营核算的区域:小店镇的人靠做一些小买卖为生，小店村子里的人还是以种地农耕为生，只有少数的几个开发商在这里开发商品房。人们结婚时，或许考虑的是“你家有没院子，院子的房子能不能翻盖一下的”问题…
随着太原的土地被大量的拿去搞商品房开发、商业写字楼等城市化建设，于是太原的五个城区土地变得越来越少，由此带来的问题就是开发商不管是和城中村的领导私下拿地，盖小产权房还是直接从正规渠道进行土地拍卖而获地，其价格都变得越来越贵。这使得从2009年开始，不管是大开发商还是小开发商，都将开发的触角，延伸到了小店，这个曾经无人过问的土地。
上面我们提到，在小店基本由六个村大队独立运营核算，所以土地的性质比较复杂，这里包括集体土地，或者是村里自己的厂矿用地。这使得开发商在太原“小产权”满天飞的年代里，根本不在乎证件全不全的问题，只要找找关系就从村里以低廉的价格疯狂拿地，土地拿到以后就直接进入了“买图纸”的阶段。（买图纸：就是购房者在对土地来源是否正规，房子的手续是否齐全，开发商实力是否可以完成开发等一概不知的情况下，仅凭一张楼盘规划图、户型图就买房的行为。）
老吴说，当时小店区基本上除了天赐康缘、恒大绿洲、浦东雅典之外（后来还有了加州小镇、汇丰国际两个项目），剩下的就都是小产权了，因此每个楼盘买的都很便宜，当时大概均价在3400元左右。但是从2008年开始，小店区的房子就以销售旺季每月150元/㎡的速度飞长。在那个时候，老吴还是个置业顾问，根本不发愁卖房，人们看到房子涨价的速度这么快，纷纷来这里看房选房，他最疯狂的时候平均一天可以卖出去4套左右。这种情况，一直都到了2010年左右才结束，经过两年多的时间，小店区的房子已经从原来的3400元/㎡左右涨到了4800元/㎡左右。那时，小店人在结婚的时候也开始和城里人一样，问起了“你家有没房”的问题，像原来“有没有院子”的时代已经过去。
至此，小店区也和城里一样全面进入了房地产时代，但由于小店区小产权和没证的房子太多，单说小店镇里就有四、五十个楼盘，因此小店与此同时也进入了“小产权”时代…
处在“楼灾”漩涡的人都在想什么？
由于小店区的开发总量在太原六个行政区域里，算是的一个了，而且上文提到由于前几年这里因为种种原因，地价便宜，开发成本小，使得不少开发商在面对如此巨大的一块蛋糕时心动不已。于是疯狂拿地，挖坑，买图纸，交房，小店区的房地产事业出现了前所未有的“蓬勃发展”时期。
从2013年2月政府出台对小产权和证件不全项目进行禁售，而且这次政府整治的力度不像是和原来一样雷声大，雨点小，多家项目售楼处被举报，被严查。此时开发商们也纷纷感到这次整治力度的空前，于是小店区乃至全太原市的所有小产权、证件不全楼盘，仿佛在一夜之间全部停了下来…
开发商：“我不管”、“很着急”、“长吁一口气”
在禁售形势下，小店区的开发商表现出三种不同的态度。而这三种态度则是和他们的工程进度有着密不可分的关系。
态度一：我不管
如果现在要是把准现房和现房的开发商归为一类看的话，主要态度为开发商将现房已经交付使用，然后将来可能也就不从事有关房地产项目开发的工作了，挣了一漂钱后收工走人，项目将来出了一切问题，都与我无关-----“我不管”
如果项目是准现房，可能里面配套设施都已经差不多完全，就剩下一些边边角角的小事情了，则开发一面在售楼宣称自己的房子已经是准现房了，只需要给一个很短的时间就可以交房了，然后偷偷卖给一些手头钱少，抱着侥幸心理的刚需群体。这些开发商也准备着将房子交付使用后，也“收工走人，与我无关”。
当然，还有一些开发商相对来说比较负责，在签购房合同时，上面写明了“如果将来要交土地出让金则每家每户每平米交300元的地钱”。
态度二：很着急
如果现在有些开发商项目只挖了一个坑，或者项目盖到一半被停了下来。这样的开发商是最着急的，他们迫切希望政府能尽快出台针对于小店区每个地块的相关政策，把该交能补的钱补上，工程可以顺利进展。
由于上面提到的关于小店区土地性质比较复杂，尽管“十大土地收储”“汾东商务区”“经济开发区”“整村拆迁改造”等土地政策一提再提，但是到目前为止，政府只是停留在“在太原的地图上画了一个圈”的阶段，具体到将来土地准备怎样去利用，每个区域具体是怎么规划的，现有土地究竟该怎么去定性，每块土地该交多少土地出让金，等等的问题统统还没有落实。
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因此，这部分开发商是最着急的，不上不下，政府没有一个明确的态度，只是上项目都停着，这种没有态度的态度是最让开发商们害怕。
态度三：长吁一口气
当然，而且项目正好处在政府规划区域内，因此被归为了2013年太原重点工程项目，这意味着项目手续将来能够办下来。由于一些开发商和政府关系硬一点，老吴坦言之，“这里面也有与开发商和政府关系硬不硬的因素在里面，当然这也只是为临门一脚加了一把力而已”最终要的是看项目是否在规划区域里。像这些开发商和他们的购房者，算是终于可以长吁一口气了。
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“其实现在小店就有那么几家关门了，剩下打开售楼处的有很多都在卖，不卖的话我们怎么活？”老吴也向我们表示，他手下管着几个刚做置业顾问不久的年轻人，由于底薪并没有多少，而小产权禁售了，房子卖不出去，所以这些年轻人每天呆在售楼处里，他们其中有些人已经对市场产生了无助感和彷徨感。“因为小店市场上并不是我们一家在做证件不全的项目，其他家也在做，全部都在做，要是真的停个一年半载，我们就失业了…”这是老吴的原话。
购房者的态度与他们是否已经买了小产权房有关。
态度一：仍在观望
小产权禁售之后，手头还有些钱的购房者转而去买大红本项目，即便是大红本项目要比小红本贵许多，但是至少买着放心。没钱去买大红本的购房者此时便处在于观望阶段，虽然每期跟房天下看房团的人比较多，但大多数都是在了解市场情况，由于购房者比较多，记者在每次代看房团时，大家都在热烈讨论着有关于房子的问题，哪些是大红本项目，哪些是小产权，大家跟两次看房团就基本清楚了。可讨论归讨论，真正出手去买的人，占很少的一部分，因为在这个社会，没钱的人在大多数。
态度二：提心吊胆
买了小产权房子的人，可能都有这种心理，就是“提心吊胆”。原来“提心吊胆”是因为小产权手续证件不全，使得购房者担心房子将来会不会因为开发商实力不行，开发到一半就跑了，房子迟迟住不进去。现在大家最担心的，除了上面这个问题之外，还担心房子将来会不会占了规划的地而被拆掉。因此，这一类人整天提心吊胆，惶恐不安。
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有人说，那你把这些小产权房退了不就解决问题了吗？但是如果退了之后，证件办下来了，自己不就亏大了？所以楼市和股市在这一点上或许有些共同点，就是只要买了的人现在都被“套住”了...
政府:要改革就要给政府一点时间
太原对于小产权和证件不全房的禁售使得太原楼市出现了长达两个月的低迷期，当然诸如万科、富丽、恒大、万达和一些大红本的项目卖得还不错，甚至出现了如：富力桃园开盘当天441套房源全部售罄火爆场面，可相比于往年来说太原楼市整体上其实是比较低迷的。
“现在城中村改造也今时不同往日了，现在政府都有了统一规划，以前开发商或许可以从村里随便买到五十几亩、一百亩地就做小范围开发了，然后出现整个村子有五、六家开发商共同开发的局面。现在按照规定不行了，一个村子只能让一个开发商来接手，然后整村拆除，整村开发。”老吴说。
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不过要想改革太原房地产现状，就要给政府一些时间去考虑，毕竟小店区中间还隔着晋源区、晋阳街片区、南中环街片区，这些片区依然也存在着和小店区一样如“小产权”的问题，城市问题的疏通也是要一步步来的，政府不可能跨过这些区域直接对小店区进行改革。
而且改革事关重大，太原怎么改革，其他城市也在看。如果处理得好，太原有可能会被拿来当做小产权处理的好的城市来当示范点，如果处理得不好，则小产权问题给社会带来的影响是巨大的。
政府现在也是在摸着石头过河，不可能把处理的脚步加快。之所以出台了一部分市重点规划项目，是因为这部分项目正好处于了改造范围内，第二就是因为政府把这些项目当做了试点去对待，如果做得好，则可以在全市范围内实施。而这些都需要时间去论证、去探索。
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谜团一：如果开发商的钱因为缴土地出让金或者罚款而导致无力开发项目了，该怎么办？
“老吴，你担心如果你们因为缴土地出让金或者罚款，而没有钱再建设项目吗？”记者问，老吴说“一开始政策刚下来的时候，比较担心的，但是后来我通过别的渠道了解到，我们的同行也很担心，于是我们想出了一招来应对，就是当我们资金出现问题的时候，我们会来找其他有钱的人来一起合作，我们出土地，他们出钱”。老吴还说，我们其实已经卖出去一些房了，这些前期的资金也成为我们将来缴纳各种费用的一部分资金来源，照老吴这么并不会出现开发商无力开发项目的情况。
谜团二：现在外面人都说“小店区的开发商都有羊群效应，如果一家敢动，其他家就会竞相效仿”真实情况是这样子的吗？
“其实不只是小店，现在太原其他城区的开发商们都是一样的，为什么会出现羊群效应呢？
首先，因为小店去自身开发体量是在全市来说都是的，一下子禁售之后，开发商们都着急了。大家都像是热锅上的蚂蚁一样，每天都在相互关注着小店区邻家项目的发展状况，比方说有别家开始找什么关系了，开始缴纳多少土地出让金了，周边项目也会竞相效仿，也会找相应的关系和缴纳土地出让金。要是其中一家敢动了，周边的项目也敢动。
但这是指一些开发实力还比较强的开发商，如果说换了一些小开发商的话，就算有别家项目敢动了，那些小开发商也不一定敢。所以说，小店的羊群效应，并不是说真正意义上是指小店一家开发商带头做了什么，七他家就能竞相效仿，这句话是比较片面的”老吴说。
编者手记：
采访完老吴之后，小编从项目出来，车驶过小店的一条条街道，小编看着车窗外一栋栋高楼的林立，不管是在建还是已经建好的，在小编心里都顿生一种莫名的心痛，看这些建筑小编此时不再去关注它有没有证，它是不是大红本，而想得更多是有关于房价的问题。眼看着这些房子可能在不久的将来就要正规化了，房价到时候肯定会涨，而房价涨了那些原来还指望买个“小红本”“小产权”“无证房”过日子的百姓，他们该怎么办？
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