[摘要] “如果按平方米计算，房价甚至还没有胸罩贵。”对于当前备受公众质疑的高房价，近日，被大家戏称为“任大炮”的地产名人任志强又语出惊人。此言一出，立刻引起各界关注和激烈争论。
“如果按平方米计算，房价甚至还没有胸罩贵。”对于当前备受公众质疑的高房价，近日，被大家戏称为“任大炮”的地产名人任志强又语出惊人。此言一出，立刻引起各界关注和激烈争论。
虽然胸罩和房子是两种完全性质不同的商品，这样简单地比较单价并不合理。但是，任志强的这一言论却引得人们发问：“房地产的利润究竟有多高？是否真的已进入其所说的微利时代？太原的商品住房中，一平方米所需成本有多高？房地产开发是否是暴利？如果继续调控，房价是否有下降空间？这一系列问题引发准购房者的高度关注。对此，记者进行了调查采访。
A 观点碰撞：社会各界炮轰声一片
据网络媒体报道，任志强认为房价比胸罩便宜的结论是如此得来的：一件高档的品牌胸罩售价为600元，而其面积仅为0.02平方米，这样算下来，一平方米的胸罩就达到了3万元；而二、三线城市商品房均价约为4000元/平方米，所以，按此比较，的确没有理由说房价高。
这一说法立马引起了社会各界的广泛关注，炮轰声一片，而反对一方大多是购房者。家住太原市解南一社区的刘先生情绪激动地说：“几乎所有人都有买房需求，而胸罩却并不是所有人都需要的，按男女比例算，至少有一半的人没有需求。再说，胸罩又不是都卖几百元，几十元的遍地都是，‘任大炮’同志怎么不这样来对比？这简直就是掩饰房地产开发商的暴利，这种说法甚至还不如‘掩耳盗铃’。”刘先生的言论代表了大多数购房者的心声。而太原市某楼盘销售人员也表示：“这样的结论乍一看似乎有点道理，但实际上是站不住脚的。商品房和胸罩是两种商品，不具有可比性。”
其实，不论胸罩和商品房价格哪个更高，公众关心的永远是“房价是涨还是跌”。
据国家统计局每月公布的70个大中城市商品住房价格指数，去年至今年，太原房价一直在平稳小幅波动，波动中以上扬居多。而记者从市场调查的情况发现，从4月份开始至今，随着天气转暖，太原房地产市场进入了传统的销售旺季，成交情况比今年季度稍显活跃。
因此，不少购房者担心：各地房地产市场调控细则出台前，潜在购房者担心政策从紧、购房成本进一步增加，也会提前入市，集中释放一部分刚性需求，如果这种情况明显出现，开发商随之就会取消优惠措施甚至上调价格，集中释放的需求有可能会在短期内助涨房价。
对此，克而瑞太原机构牛佩华表示：“每一个短期内，市场都将有可能平稳过渡，但随着城镇化不断推进，集中到大中城市的流动人口将越来越多，未来两到三年，房价和成交量总体趋势一定是向上走的。”
手机上搜房，随时随地随心找房子，手机房源更精准，更快、更好、更省心！楼盘宝典--买房租房，楼盘社区尽在掌握；准确定位--直接搜索附近房源，一键搞定；楼盘动态--随时关注楼盘信息，打折优惠绝不错过；最近联系--沟通记录方便快捷，保持联系更畅通。四大强劲功能，让你买房租房轻松自在！
B 计算成本：太原商品住房成本几何
不少人把任志强这句话当笑话听听便过，但这种说法却引人深究：房地产市场调控手段如此严厉，除了北上广等一线城市短暂出现过房价下跌的现象，更多的城市房价仍然居高不下，那么，一平方米的房价到底需要多少成本？房产开发商的利润又有多高？
太原市国土局相关工作人员介绍，一个各项手续齐全的商品房项目，其成本由土地价格、建安费用、相关税费及日常营运费用等四个方面构成。
首先，最重要的是土地成本。太原市国土局相关工作人员计算：“2011年和2012年，太原市土地市场经历了一个平稳发展的阶段，地价基本持平。以2011年全年的数据为例，当年太原共出让住宅建设用地247.0047公顷（合3705.07亩），涉及土地出让金45.8022万元，住宅平均地价为123.62万元/平方米。如果平均容积率按照3.0计算的话，那么每平方米的商品住房售价中，土地成本大约是620元/平方米。”
同时，克而瑞太原机构去年的市场调查数据也基本与上述数据一致，2012年太原土地市场价格较为平稳，市场平均楼板价为619元/平方米，与国土局数据基本一致。分析人士认为，受调控因素的影响及开发商对未来房地产发展的预判，虽然2012年年底土地市场出现了一定程度的回暖，也有部分高溢价地块出现，但整体土地市场价格仍处于较低的水平。
其次，是建安成本。“近年来，随着水泥、钢材、特别是劳动力成本的不断上升，加上政府对建筑节能环保标准的不断提高，高层建筑建安成本普遍在2800元/平方米。”克而瑞太原机构牛佩华表示。
再次，是相关税费。这些税费包括契税、土地增值税、耕地占用税及基础设施配套费等，综合各方面计算，各项税费累加普遍维持在500元/平方米的水平。
此外，还有日常营运费用，包括员工工资、水电气暖费用、办公用品购置及办公场所租金或购置等费用，折合下来约为100元/平方米。
综合上述费用，太原市住宅房价成本基本维持在4020元/平方米左右。
此外，房地产业从前期立项至销售90%以上的房屋，这个周期大约算作4年，这就还需要考虑一个很重要的成本——融资成本。扣除贷款利息因素，按照全社会平均利润率10%测算，房屋售价为5600元/平方米。
手机上搜房，随时随地随心找房子，手机房源更精准，更快、更好、更省心！楼盘宝典--买房租房，楼盘社区尽在掌握；准确定位--直接搜索附近房源，一键搞定；楼盘动态--随时关注楼盘信息，打折优惠绝不错过；最近联系--沟通记录方便快捷，保持联系更畅通。四大强劲功能，让你买房租房轻松自在！
C 预测房价：房价未来不会大跌
2012年太原市商品住房网上签约数据显示，全年太原商品住房交易价格5988元/平方米，同比下降1.15％。这一数据基本与上述测算成本方法所得结果一致，房价也平稳。
牛佩华表示，通过上述对比，太原商品房销售价格泡沫较其他城市并不突出，开发商并不存在所谓的“暴利”，因此房价也不具备大幅下调的客观条件。
此外，商品的成本、社会需求是决定商品价格的主要因素。太原市国土局人士表示，“目前，太原市大多数住房需求仍然是刚性的，全社会的消费观念仍处于安家立业的传统思想之中。因此，楼市萧条气氛尚未对山西造成非常深刻的影响。而从消费角度分析，山西地处我国中部，相对于东南沿海地区开放程度偏低，全社会的消费观念相对保守，加之传统观念浓厚，诸如房屋、汽车等大宗必需消费品占日常家庭消费的比重相对较高，且全社会储蓄意识较强，为购买大宗消费品提供了充足的资金保证。”
此外，从投资角度分析，山西本地开发企业进行房地产投资偏重于对自有资金的使用，风险意识较强。信贷的紧缩对于本地开发企业资金链的冲击相对其他城市要小。
通过上述分析，太原房地产市场供求可以用“市场需求旺盛、企业仍能维持”来描述，因此也不具备大幅降价的主观条件。
手机上搜房，随时随地随心找房子，手机房源更精准，更快、更好、更省心！楼盘宝典--买房租房，楼盘社区尽在掌握；准确定位--直接搜索附近房源，一键搞定；楼盘动态--随时关注楼盘信息，打折优惠绝不错过；最近联系--沟通记录方便快捷，保持联系更畅通。四大强劲功能，让你买房租房轻松自在！
D 未来转变：房产民生属性被强化
随着近年来国家对该行业的调控，全省房地产业保持了平稳快速发展的势头，对此促进经济社会发展、加快城镇化进程发挥了重要的基础性作用。自2008年以来，全省房地产开发投资增幅一直保持在20%以上的增长速度，去年首次突破千亿元大关，达到1010.5亿元，同比增长27.9%。一些省外强企相继入晋开发，市场份额不断增加，促进了全省房地产开发整体水平的提高。
而公众之所以对房价如此“谈虎色变”，正是因为房地产的民生属性没有得到足够强化。
山西省房地产业协会会长于世玮表示，近年来，随着保障性住房建设成果丰硕，省内商品住房价格得到了相对稳定的控制，居民住房条件将逐步发生明显改善。据数据统计，山西城镇居民人均住房建筑面积连续5年每年增加1平方米以上（2011年为32.04平方米）。
于世玮说，而今后一段时间，我省房地产业的发展应以城镇化发展为契机，以城市扩容提质和大县城建设为平台，推动产业、企业转型发展。例如，提升规划设计水平，实现小区配套和公共服务设施与周边共享，小区环境与城市环境融合，小区和社区共同发展。大力推广应用低碳环保节能技术，建设节能环保型住宅和低碳住宅，提高住宅建设品质；结合各城镇在城镇布局中的功能定位和环境资源优势，合理发展旅游地产、度假地产、商业地产、工业地产、教育地产和养老地产等项目，扩大产业规模。
手机上搜房，随时随地随心找房子，手机房源更精准，更快、更好、更省心！楼盘宝典--买房租房，楼盘社区尽在掌握；准确定位--直接搜索附近房源，一键搞定；楼盘动态--随时关注楼盘信息，打折优惠绝不错过；最近联系--沟通记录方便快捷，保持联系更畅通。四大强劲功能，让你买房租房轻松自在！
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
