[摘要] 神秘私募“搅局”土地市场 楼市调控面临新考验---部分资本参与房地产开发时不愿意走到前台，反而通过层层设置掩饰初始投资人身份，背后原因比较复杂。在房地产开发领域，有星浩资本、鼎辉投资这样公开挑战传统房企的基金大鳄，也有上海新华路地块这样的神秘角色。
上海“新地王”真身
仍未完全揭开面纱
一个企业在的上海拿下了大项目，而绝大部分房地产圈内人士却对真实买家一无所知，这实在是反常情况。
5月29日上午，在上海土地储备中心，上海长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块进入现场竞价阶段。五家竞争企业四家身份显赫，其中包括九龙仓、和记黄埔这样的港资巨头，也有地方国资古北集团（中华企业旗下）以及新长宁集团。
据其中一家上海地方国资企业高层介绍，因为对该地块志在必得，公司与地方政府积极沟通，并做了大量的准备工作。“就是到了拍卖的前一天，我们假想的竞争对手还是另外一家企业。”该高层表示。可令人没有想到的是，在竞拍当天，北京福润天成房地产开发有限公司半路杀出，横刀夺爱。根据公开信息，该公司成立于2012年9月，注册资金1000万元。而就是这样一家公司，却敢以总价46亿元、溢价56.96%，楼面价29918元/平方米的成本在上海扬名。
根据出让公告，上述地块位于原上海第十钢铁厂及上海人民广播电台旧址，紧邻轨交3、4、10号线虹桥路站，东至上海市人民检察院分院，南至上海人民广播电台，西至凯旋路，北至安顺路89弄小区；地块出让面积4.04万平方米，起始总价29.31亿元，起始楼板价为1.86万元/平方米，规划为文体、商办用地。
“我们也很想知道这家公司的背景，最后一次加价，他们直接加了近一个亿，完全不计成本。按我们的测算，接近3万的楼板价已经卡在喉咙了。项目只有做成超五星级的甲级写字楼才行，但是，按目前周边的配套环境，其实不足以支撑这样的定位。”上述上海国企高层介绍。
另外，根据要求，这块地的付款方式也比较严苛。地块目前并未平整完毕，未来将根据拆迁进度“分批交付”给开发商。其中，71街坊1/2丘于签订出让合同之日起40个工作日内交地；71街坊16/2丘A块于2014年5月31日交地；71街坊16/2丘B块于2015年12月31日交地。虽然交地“分批”，付款却很严格，在合同签订之日起30个工作日，开发商福润天成需要一次性付清46亿土地款。
如此严格的付款条件，福润天成哪里来的资金底气，又如何算得这笔账？业内高度关注。虽然地块拍下至今已逾数日，但神通广大的各路媒体无一探得福润天成的底细。
“我们推测，福润天成背后可能是一家基金公司。目前，非主业资金进入土地市场的迹象非常明显。因为这些资金来路不透明，成本不一。一旦他们不计成本地拿地，将一定程度上打乱既有的房地产市场游戏规则。”一位上海房地产业资深人士称。
该人士的推测所言不虚。
根据上证报调查，北京福润天成公司表面上是北京一家小型房企的参股公司，该公司名为K2地产。北京房地产业内人士对记者表示，“K2地产在北京连中型公司也算不上，应该就是个小型房企。”据介绍，K2地产成立于2007年，由北京一家名为华美公司的代理机构创建。在北京开发了海棠湾、清水湾等房地产项目，且目前这些项目已近清盘。目前未有新的土地储备项目。
而就是这样一家小型房企，在上海砸下46亿拿地。一位接近K2地产高层的北京房地产界人士向记者证实，K2地产只是上海项目公司表面上的股东方，真正拿下46亿地王的是一家不愿意透露身份的私募基金。除很少一部分土地出让金由K2地产支付外，大量土地款和后续开发资金，由该基金负责支付。包括K2地产高层在内，对该基金的具体出资方及合作方式，均讳莫如深。
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