[摘要] 近日，太原市统计局发布数据显示：前5个月，该市房地产开发投资逐月回落，商品房销售却出现明显增长。对于房地产市场“投资冷、销售热”的现象，太原市统计局相关人士进行了详解。
近日，太原市统计局发布数据显示：前5个月，该市房地产开发投资逐月回落，商品房销售却出现明显增长。对于房地产市场“投资冷、销售热”的现象，太原市统计局相关人士进行了详解。
地产新政影响商品房投资
按照业内人士解释，此前的“新国八条”，主要在于挤压投资性购房的空间，其中，针对二套房，首付比例提高到60%，同时，购房不足5年转手交易全额征收营业税。另外，要求本地户籍家庭只能有两套房，非本地户籍家庭只能有一套房，而且如果不能提供一定年限的社保和纳税证明，不能购房。
“房地产新政的实施，在全市直接体现为房地产开发增速由2010年的46.1%大幅回落到2011年的29.4%，而2012年前5月，房地产开发投资增速进一步回落到23.2%。其中，商品住宅投资回落尤其明显。”太原市统计局相关人士介绍，2011年，全市商品住宅投资246.53亿元，增长33.1%；2012年前4月，商品住宅投资增速回落到12.1%，前5月，则继续回落到7.5%。商品住宅投资占到全市房地产开发投资的近8成，住宅投资增长的大幅回落则拖动整个房地产开发投资逐月回落。
地产企业“缓拿地、缓开工”
除了商品房投资增速回落，全市房地产企业的资金紧缺和拿地的减少，也在一定程度上影响到了全市房地产企业的投资意向。
“受国内收紧银根和控制贷款规模影响，房地产开发企业贷款难度加大，国内贷款继续从紧，企业自筹资金增长加快，企业建设资金压力加大。”太原市统计局相关人士分析，从到位资金情况看，前5个月，全市房地产企业到位资金111.07亿元，增长3.8%，增幅较上月回落7.1个百分点。其中，国内贷款下降13.5%，相比于前一个月，回落50.5个百分点，自筹资金则出现31.3%的同比增幅。
“自筹资金快速增长，在一定程度上说明企业融资渠道拓宽，随着房地产调控力度加大和调控作用显现，自筹资金将逐渐成为房地产企业重要资金来源。”上述人士认为。
记者了解到，在购房需求受到抑制的情况下，如今，房地产企业拿地意愿明显降低，普遍采用“缓拿地、缓开工”的策略。
数据显示，今年前5月，全市房地产开发投资中的土地购置费3.03亿元，下降52.7%，比去年大幅回落72.3个百分点，土地购置已步入负增长区间。
另外，与土地购置趋势一致，今年前5月，全市土地购置面积14.13万平方米，下降30%，待开发土地面积则迅速增长，全市135.14万平方米，同比增长两倍以上。“土地等部分先行指标走弱，将对全市房地产市场发展形成一定制约。”业内人士认为。
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刚性需求带来“销售热”
与房地产开发投资回落的走势相反，今年以来，全市商品房销售面积则逐月递增，前5月全市商品房销售面积74.24万平方米，增长47.6%，增速比上月提高5.8个百分点。在业内人士看来，刚性需求的释放、部分楼盘的促销及保障房的逐渐投放，成为全市商品房销售面积增加的重要原因。
“积蓄已久的刚性购房需求开始平稳释放，加之企业回笼资金开始促销，在一定程度上带来销售上扬，待售减少。”太原市统计局上述人士分析，前5月，全市住宅销售面积71.1万平方米，增长64.2%，比上月提高5.7个百分点，住宅销售额45.98亿元，同比增长58.9%。全市住宅待售面积54.12万平方米，同比增长13.4%，比上月回落9.2个百分点。
“目前来看，一些价位适中、品质较好、性价比高的楼盘成为市场关注焦点。宝佳万科紫台、恒大绿洲、富力城等品质楼盘新房源的入市，受到购房者青睐，也给全市房地产市场注入不少活力。”太原市统计局人士介绍，今年前5月，仅上述3个楼盘累计销售22.78万平方米，占全市销售面积的30.7%。
另外，贷款资金的负增长下，全市不少地产企业也采用各种促销措施以清理库存压力。“房地产定金及预收款在前5个月达到38.52亿元，增长25.9%，占到资金来源总计的34.7%，成为企业资金筹措主要来源。”太原市统计局人士解释道。
此外，全市保障性住房建设的加快，也在一定程度上对商品房销售市场产生了促进效应。数据显示，今年，全市计划新建5万套保障性住房。“随着保障性住房的分期竣工和逐期投放，一些由房地产开发企业承担的保障性住房进入销售市场，必然平抑中低收入者对商品房的刚性需求，抬升商品房销售市场。”太原市统计局人士称。
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