[摘要] 尽管精装房项目交房投诉不断，但是省城精装房开发量有增无减，众多本土房企高层甚至不惜重金去一线城市的知名精装项目，求取精装房开发管理的真经。
尽管精装房项目交房投诉不断，但是省城精装房开发量有增无减，众多本土房企高层甚至不惜重金去一线城市的知名精装项目，求取精装房开发管理的真经。那么，开发商缘何对精装项目开发趋之若鹜？为何精装房装修质量差强人意？业主购买精装房前，又应该了解哪些信息？本报记者为您做出梳理。
1 市场 精装房虽多品质难如人意
几乎每户精装房业主收房时都能在家中找到多处或大或小的装修硬伤，有些粗糙的质量问题直接影响到业主的入住使用。
12月9日至12月11日，记者先后来到省城六家精装修项目售楼处调查。这里的售楼人员无一例外地承诺项目的装修设计和施工团队是国内业界高手，普通的家装公司打造不出这样的交房装修效果。对于各项目已在网上和业界流传许久的装修质量投诉问题，各项目售楼人员不约而同地解释称“极端投诉仅是个例，精装房有修补是正常现象”。
然而，两位推广过精装房项目的营销策划接受记者采访时却称，精装房达不到业主满意的效果，原因并非如此简单。
赶工期装修细节不精细
“家装公司承诺的装修周期在3个月至6个月，如果是140平方米以上的大户型或别墅，装修期甚至会达到一年。但是多数精装项目从预售到交房的时间仅仅为两年，甚至更短。”曾推广过省城南部两大精装项目的刘鹏说，精装项目装修品质不精，与装修期过短、工程期时间太紧有直接关系。
商品房项目建设中的各个工程一环扣一环，在地下、主体、水暖管道工程未完工之前，装修工程是无法开展的。但上述工程任何一个环节稍有耽搁，就会直接影响到装修工程的开工。而开发商与业主签订的交房日期是死的，如果不能按时交房，不但影响品牌声誉和后期销售，还得赔偿业主大量的延期交房违约金。“能卡的时间，就剩下装修了。”刘鹏称，开发商宁可按时交房后修修补补，也不愿承担延期交房的违约责任。
记者从一些精装项目售楼处了解到，精装项目每次开盘放量的房源少则近百套，多则上千套，每期房源的交房时间却是一样的。在装修过程中，装修公司不可能动用数百个装修工程组，同时对大量房源进行装修，在工程期过短的情形下，难免会留下瑕疵。
精彩推荐阅读：
既然装修期需要半年甚至更长的时间，开发商为何不延长交房期，并提前告知客户呢？刘鹏说，无论是自住还是投资业主，都希望项目交房越早越好，这样可以减少住房开支或者提前。开发商了解业主急于收房的心态，限度地压缩交房期，吸引客户购房。“而且，产品定位相似的项目，谁交房早谁就好卖。”刘鹏说。
验收标准五花八门
从记者搜罗的多个精装房装修质量投诉案例来看，大部分问题为墙面地面有裂纹、洁具或电器有损伤、台面门窗有划痕等，不影响使用可以修复但有碍观瞻。譬如橱柜台面倾斜起伏、门套与墙体缝隙过大、瓷砖地砖花纹拼接错位、大理石开裂等问题就会严重影响到业主的使用居住，需要进行局部工程的大面积返修。“收房就像买彩票一样，开发商装成什么样，业主就收成什么样。”城北某精装房业主QQ群里，多位业主近期经常在群里发泄着对精装房的不满。他们认为，开发商在给业主交房前，内部从未对装修工程质量进行过验收，否则这么多瑕疵，甚至是恶劣的问题怎么可能发现不了？
事实上，各精装名盘在交房前，会对装修房进行验收，但多数项目的验收方式不是每家每户细致排查，而是局部抽查，这样难免会遗漏很多问题，导致貌似合格的一批精装修房，里面的许多房子却有各种各样的装修问题。
据了解，国家对项目地下、地上主体工程及毛坯房交房及验收标准，都做过强制性规定。而精装房，因为涉及到的材料丰富、装修风格和品质差异过大，一直没有出台合理准确的验收标准。各项目的开发商既是精装房装修工程的施工生产者，又是产品质量的验收者。
连日来，记者通过业内渠道对比了省城数家精装房的交房及验收标准。其中，多数品牌房企精装房的交房及验房标准相当粗糙，以墙面为例，一家房企标注了墙面漆的品牌、型号、施工方式程序及验收方法，而另一加房企仅写着乳胶漆墙面。“即使开发商制定出精装房装修标准，开发商能不能按标准严格验收，全靠房企的自我约束能力和企业诚信。”刘鹏称，为了赶工期按时交房，开发商的监理部门对装修工程的质量把关就像橡皮筋，可松可紧。
2 开发商 热捧精装房只因利润厚
“企业做精装房最核心的动力，还是利润。”房地产营销策划刘鹏告诉记者，企业团购装修材料，不但不会像单个装修者那样，因为信息不对称而多花冤枉钱，还能通过集中采购获得团购价、甚至是出厂价，然后企业将这部分空间转化成利润。同样是100平方米的房子，精装修的房子，开发商就可以赚两次钱。
省城某房企高管赵先生分析称，这几年精装房项目在国内房地产市场出现井喷的原因，最重要的是其可降低一部分税费成本。按照我国土地增值税的缴税规定，房企必须按取得的土地价格增值额比例交税（土地价格增值额即项目收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额），增值额未超过50%的部分，税率为30%；增值额超过200%的部分，税率高达60%。开发精装房虽然增加了开发商的成本支出，但开发商可以通过减除装修材料施工等成本费，缩减土地价格增值额，避免售价与成本间的较大增值而被高额征收土地增值税。此外，企业所得税也可以通过精装，达到不征收条件。“做精装房也是开发商拉长产品线，调整价格的重要手段之一。”省城某房地产经纪公司总经理高先生称，同样一套房子可以通过丰富的装修材料和风格品质，打造出不同类型、价格各异的产品。在楼市动荡期，开发商可能借助装修材料的配置，来调整产品定位和销售价格。“本土房企不是不想做精装房，而是因为没有开发精装房的经验，无法拿下实惠的装修材料价格，怕影响工期和交房质量，不敢贸然上马。”高先生称，省城众多房企高管每逢精装房开盘、交房，都要到项目内明察暗访，学习各项目精装房的销售和交房策划方法，对于精装房的开发已是蠢蠢欲动。由此看来，明后两年，本土企业开发的精装项目将会逐步增多。
精彩推荐阅读：
3 业主 选房把握三原则
省城某房企高管赵先生称，为开发精装项目，他们公司曾做过市场调查。调查结果显示，同一个项目内精装房与毛坯房的销售量对比为6：4，省城市场上的精装项目销售量远高于毛坯房。“毛坯房交房后，每个购房者都为装修头痛。一趟趟地跑建材市场、一次次地跟装修公司打交道，耽误的时间和精力不知有多少。”赵先生称，精装房的厨卫设施甚至家电等一应齐全，业主只需带上自己心仪的家具和行李便可以入住新家，对于生活节奏快的都市人来说，一套装修质量可靠的精装房能够省去大把时间。
营销策划刘鹏认为，许多业主购买精装房还有一个重要原因是精装房贷款可以将装修费算在内，而业主贷款购买了毛坯房，很难申请到装修贷款。“100平方米以下的小户型，装修费用在10万元左右，如果这笔费用可以同房款一样还月供，对普通购房者来说是个不错的选择。”
选择美誉房企
精装房免去了毛坯房装修的繁缛过程，但业主如何避免精装房装修质量不佳带来的收房烦恼呢？刘鹏告诉记者，购买精装房一定要选择品牌美誉度高的房企开发项目。
眼下出现的种种装修投诉并不是开发商做不好，而是没有尽心。美誉度较好的房企在户型布局和装修空间利用率等方面积累了丰富的经验，在装修时比没有居住经验的业主还要细心。“像鞋柜的长、宽、高都要经过一番推敲，厨房内微波炉的摆放高度应是多少才能又方便又安全也有说法，而这些小细节在业主的自行装修过程中往往是想不到的。”
装修标准写进合同里
山西省源晋律师事务所的霍永红律师提醒消费者，精装修楼盘在销售时会向购房者口头承诺装饰材料的品牌，如A品牌地板、B品牌卫浴、C品牌厨具等。但是，在《商品房买卖合同》中的附件仅简单约定了外墙、内墙、卫生间等简单项目，关于装饰材料的品牌、颜色、施工工艺等诸多细节内容全部空白。事实上，即使是相同的品牌建材，也分有不同档次，价格悬殊也非常大。因此，购房者应在补充协议中对房屋所有装修项目的名称，涂料、板材等建材的品牌、价格标准、规格、型号、施工工艺、装修布局以及装修公司的资质和装修图纸等给予明确记录。
在《商品房买卖合同》中，对违反合同附件的处理方法通常有两种方式：一种是“出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”；另一种是双方自行约定。如果购房者选签种，那一定要在附件中明确约定价格标准。如果选择双方约定，除对装饰材料品牌、装修标准及设备价值的约定要详尽外，一定要明确具体的违约责任。
精彩推荐阅读：
样板间不代表交房标准
“样板间是华丽炫目的豪宅，实际交的房子更像经适房。”12月10日，已在某名盘入住的刘女士告诉记者，该项目9月交房时刻意关闭了样板间。因为样板间与实际交房条件相差过大，开发商担心业主们在样板间拍照，留下样板间与实情不符的证据。但记者从业界了解到，刘女士所购项目已是省城众多精装项目中，交房投诉的一个。“开发商打造样板间，投入的软装设计及配置费少则数百万元，多则数千万元，否则出不了那种奢华温馨的效果。”正在打算开发精装房的某房企负责人赵先生，今年到过各地学习考察精装房开发和管理。他称，样板间是吸引客户购房的重要因素之一，开发商对样板间的打造精雕细琢，投入的软装设计和陈设费用甚至高过房屋总价。
赵先生认为，刘女士如果也投入数百元的软装设计和陈设费，同样可以打造出像样板间一样漂亮的房子。“总拿无软装的视觉效果和样板间进行对比，自然会感到心理不平衡。”赵先生提醒购房者，样板间不代表交房标准。
同时，赵先生建议开发商在卖房时应该展示一套没有软装的交房标准样板间。给业主提供可靠的买房参考和依据。
精彩推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
