[摘要] 主管部门难以监管，房产中介“热心”帮忙、交易双方乐此不疲……二手房交易中签订“阴阳合同”已是公开的秘密，成为业内熟知的“潜规则”，被不少中介认为是“合理避税”。近日，我爱我家房地产经纪有限公司协助签订“阴阳合同”遭举报后，被房管部门处罚，让“阴阳合同”的话题再度成为热点话题。
主管部门难以监管，房产中介“热心”帮忙、交易双方乐此不疲……二手房交易中签订“阴阳合同”已是公开的秘密，成为业内熟知的“潜规则”，被不少中介认为是“合理避税”。近日，我爱我家房地产经纪有限公司协助签订“阴阳合同”遭举报后，被房管部门处罚，让“阴阳合同”的话题再度成为热点话题。
“阴阳合同”为惯例“我爱我家”被处罚
据了解，各地税务局、住建委等部门会根据当地房地产交易情况及评估价格，确定二手房交易的计税价，当申报价格高于计税价时，按申报价格纳税，申报价格低于计税价时，则按计税价纳税。
长期以来，由于监管力度不够、市场需求旺盛，交易方在专业二手房中介机构的帮助下签订“阴阳合同”，尽可能以较低价格网签、缴税，成为业内通行的做法。尤其是在北京严格执行“国五条”细则中“购房所得20％缴个税”的情况下，签订“阴阳合同”更让交易双方乐此不疲。在税负大多转嫁给买方的情况下，购房者因此能省“一大笔钱”。
虽然“阴阳合同”已成为业内的“潜规则”，但“我爱我家”最近还是遭到了房管部门的处罚。据报道，由于一起购房纠纷，卖房者黄女士的丈夫郭先生举报，“我爱我家”与买房人恶意串通，在网签中将同一房屋的原有房价291．5万元改为200万元，给国家造成税收流失。4月份，朝阳区房管局对此作出“取消‘我爱我家’网上签约资格，并处罚金3万元”的行政处罚。
对于处罚情况，“我爱我家”不愿过多评价，只是回应“此事已过去很久，罚金处罚确实存在，网签资格并没有取消”。记者从北京市住建委获悉，朝阳区房管局将把相关情况报送市住建委，对于是否停止“我爱我家”的网签资格将进一步研究。
此事被曝光后，记者以买房者的身份先后咨询过北京多家中介机构，“协助交易双方签订‘阴阳合同’避税”依然是这些中介的一项服务承诺。不少房产经纪人仍然以拥有“熟练操作‘阴阳合同’”的经验，来说明其服务的专业性。
“阴阳合同”为何一直很“安全”
北京市两高律师事务所合伙人律师董正伟表示，随着一线城市房价高涨，阴、阳两份不同合同的成交价可能相差数百万元，纳税额也可能相差几十万元。想办法规避国家税费监管就可以少花钱，这让交易方及中介机构“铤而走险”。
“目前，该地区二手房成交价在每平方米3．9元左右，而计税价只有每平方米1．9万元左右。以一套原值100万元的100平方米的房屋为例，前者个税将超过50万元，而后者只有14万元左右。”位于北京南四环附近的一家知名中介机构经纪人程先生说，因为巨大的利益诱惑，“阴阳合同”的做法深受百姓欢迎。
逃脱国家税款，两份合同成交价相差如此之多，签订“阴阳合同”的做法难道真的没有风险吗？“从行业整体来看，签订‘阴阳合同’一直都很‘安全’。”一位资深地产中介从业人员表示，“‘阴阳合同’很少遇到相关部门主动检查，如果这次不是有人举报，‘我爱我家’也不会受到处罚。”
“逃税肯定要负法律责任的，签订‘阴阳合同’属于违法犯罪行为。”董正伟表示，一些客观原因让相关部门对已签订的“阴阳合同”很难追查。一是双方交易记录销毁了不好寻找；二是工作量太大，耗费大量人力物力难以操作，哪些部门来查、如何追查也难以明确。
“两份不同的合同肯定是违法的，但目前的实际情况是，只要住建委不处罚，税务局收完钱，法院基本思路是只要通过网签，就认定交易有效。”北京市易理律师事务所律师赵江涛表示，曾在代理案件中遇到有诉讼者提出避税合同无效，但法院并没有支持。
政策完善法规明确 消除怪象还需“标本兼治”
记者了解到，由于房价上涨，北京市2011年年底上调了此前连续执行了5年的二手房交易计税价。当时上调计税价的原因，是由于计税价格和实际成交价格的差距很大，“阴阳合同”极为盛行。
“由于计税价格低，买卖双方、中介都倾向于以计税价格成交。虽然相关部门也曾提高过计税价格，但却远远低于实际增长水平。”北京一位地产中介人士指出，如果按照国外一些国家和地区的计税价变化与市场实际变化相符，“阴阳合同”出现的几率将大为降低。
专家指出，要完全杜绝“阴阳合同”，仅靠调高计税价是无法实现的，如果法规上能明确“阴阳合同”非法或无效，增加违法成本，将有望抑制此类现象出现，相关部门也应加大监督审查力度。
据了解，对二手房买卖中的“阴阳合同”效力问题，一种观点认为“阳合同”属于以合法形式掩盖非法目的，损害国家、集体、第三人合法权益，因此整个合同无效；另一种观点则认为“阳合同”中除了报低价的价格条款是为了偷逃税款的非法目的而无效外，其他条款反映当事人的真实意愿，应依法成立并生效。因此，法院有时在审判时会将合同是否有效推给相关行政部门。赵江涛认为，法院作为最后一道关口，应全面衡量，切实履行职能，加大对“阴阳合同”的执法力度。
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