[摘要] 2013年，北京将率先把养老设施用地纳入北京市年度国有建设用地供应计划，业界认为，“养老地产元年”已经到来。实际上，随着社会老龄化程度的加深，养老地产在一些地方已有项目开发，它们将老年人作为目标客户，针对老年人的特殊需求提供专门服务。
2013年，北京将率先把养老设施用地纳入北京市年度国有建设用地供应计划，业界认为，“养老地产元年”已经到来。实际上，随着社会老龄化程度的加深，养老地产在一些地方已有项目开发，它们将老年人作为目标客户，针对老年人的特殊需求提供专门服务。
近日，中国青年报社会调查中心通过题客调查网和民意中国网，对14608人进行的调查显示，87.6%的人希望父母住进养老地产。74.4%的人认为，医疗护理服务是未来养老地产能够持续生存的关键所在。受访者来自31个省（自治区、直辖市），90后占12.9%，80后占51.8%，70后占24.9%。
把养老地产当成普通房地产项目来做是严重误区
河北秦皇岛市市民姚先生，正考虑把辽宁老家的父母接到身边养老。他想给父母买套房，小区规划、设施和管理要满足父母生活习惯，有卫生站、家政公司等配套服务。他感觉，专门针对老人的楼盘太少了，而且价格普遍偏高。
调查中，87.6%的人希望父母住进养老地产，其中42.3%的人考虑购买养老地产，21.7%的人考虑租住。52.1%的人希望自己将来养老时住进养老地产。
公众理想中的养老地产是什么样的？73.4%的人“医疗护理等配套服务齐全”，其次是“小区绿化风景好”（60.8%），第三是“物业服务注重老年人需求”（56.4%）。接下来依次为：无障碍设施便捷（55.0%），交通便利（51.9%），价格适中（49.0%）等。
据了解，目前我国普遍规划实行“9073”的养老服务模式，即到2020年90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，7%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，3%的老年人入住养老服务机构集中养老。绝大多数老人居家养老无疑给养老地产提供了广阔的需求空间。
清华同衡规划设计研究院养老产业研究所所长陈首春认为，老人和子女同住一个小区是的居家养老方式，在“一碗汤”的距离下，两代人能互相照应。他提出“养老建筑常规化,常规建筑适老化”的概念，即一个普通商品房小区，配置10%～20%的适老化住宅，在不改变土地性质和销售方式的前提下，首先在硬件上满足老年人基本需求，比如，至少有一部担架电梯，楼号、房号等标识系统用颜色区分，让老人容易辨识。其次，适老化住宅要对细节设计和选材严格把关。比如，普通电源插座距地30公分，适老化住宅要提高到60公分，门的开法和开门到墙垛的宽度，要考虑坐轮椅老人的需求。
“目前一些开发商把养老地产当成普通房地产项目来做，是严重的误区。”北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星指出，养老地产核心价值应该体现在服务和运营管理。一些开发商以“养老”的名义拿地、做噱头，不仅和整个养老产业的发展战略相违背，盲目开发也会有很大风险。开发商如果真想做养老地产，首先应该了解养老服务理念，培训相关人员，建立能够支撑硬件机构的服务体系。
74.4%的人认为医疗护理服务是养老地产生存的关键
山东威海市民张文斌兄弟姐妹4个，自从父亲生病住院后，4个人轮换照顾，但都感觉很累，因为没有专业知识不会侍候，护理人员又不好找。“现在家家只有一个孩子，能指望他们养4位老人吗？如果威海有养老地产，即使租我也愿意去，最重要的是医疗护理服务要跟上，要不和别的地方有什么区别？”
调查显示，74.4%的人认为，医疗护理服务是未来养老地产能够持续生存的关键所在。
乌丹星认为，目前养老护理缺乏顶层设计，这导致了一个社会观念的误区——学医学护理的人一定要进医院。医院的医疗诊治负担很重，对养老护理的积极性不高。很多康复、营养专业的学生毕业后很难进医院，社区也没有提供很好的平台。她指出，有了社区养老服务体系的顶层设计，专业人员才能分流到社区，结合居家养老需求，既能把社区全科医生、上门巡诊、康复营养等服务送进家庭，又能使专业人才发挥所长。
“养老地产是产业支撑，养老服务是核心，医疗保障是竞争力。”湖南康乃馨养老产业投资置业有限公司下属康乃馨老年呵护中心执行院长罗尧清介绍，在他们服务团队中，护理专业毕业的人才占80%以上。同时，有一家由中南大学湘雅三医院全面托管的康乃馨医院提供配套医疗保障。在他看来，解决养老护理人员职业上升的问题至关重要。他们的经验是把人员的执业资格挂靠在康乃馨医院，制定护理服务的标准、流程，业务或管理能力强的应届毕业生，做到两年左右就能晋升到主管岗位。
乌丹星认为，发展养老地产最重要的是设定门槛，“开发商不是想做养老就可以做的，除了硬件要求之外，还需要对运营管理设定条件，鼓励建立较好社区居家养老服务体系的开发商进入养老地产领域，减少开发商盲目进入的比例。”
“养老地产资金不在于大小，而在于切入点正确与否。”乌丹星说，民间资本应该更多和医院、康复机构进行合作，可以在旧楼改造和兼并重组的基础上建立商业模式。这样的商业模式有可复制性，改造成本比几亿元开发项目的成本低得多，投入2000万元就能做成很好的平台。
公众对养老地产的发展有什么建议？调查显示，67.0%的人希望政府提供土地出让和税收优惠，吸引企业投资养老地产；62.2%的人建议将养老服务设施建设纳入城乡规划；57.3%的人期待根据老人的需求设计建设住宅；54.3%的人希望养老地产提供各种满足老人需求的服务；40.7%的人建议鼓励民间资本进入养老服务领域。
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