[摘要] “133工程”规范的名字是“城中村改造建设项目”，太原市民常称之为“133工程项目”。城中村改造是城市发展中不可避免的问题，每个在城市中生活的人都希望自己的城市变得更美、更好、更漂亮，城中村是城市化发展中必不可少的一步。而且，在城市扩张发展的道路上，城中村改造的趋势也是势在必行。
“133工程”规范的名字是“城中村改造建设项目”，太原市民常称之为“133工程项目”。城中村改造是城市发展中不可避免的问题，每个在城市中生活的人都希望自己的城市变得更美、更好、更漂亮，城中村是城市化发展中必不可少的一步。而且，在城市扩张发展的道路上，城中村改造的趋势也是势在必行。
释放房源减缓房价上涨势头
太原市目前共有城中村154个，而今年计划将对许东、新庄、亲贤、郝庄、双塔、耙儿沟、七府坟、新村、南屯、南寒、小王、吴家堡、棘针等17个城中村进行整村拆除，涉及拆除的建筑面积达314.31万平方米。改造的项目大部分处于中心六城区优越的地理位置，未来周边配套设施齐全，商贸、超市、学校等一应俱全，将形成一定的规模，交通出行也比较方便。
据记者了解，自今年起，太原部分城中村开始进入实质性的拆迁工作中，村民将要拿到拆迁补偿款。大量的城中村居民有了经济实力，又有对住房的刚性需求，因此必将形成一股强劲的购买力。出于自住和投资的影响，这部分需求也会得到释放。城中村改造将进一步加大中心城区住房供应量，房价或可有所回落。随着国家调控政策的不放松，城中村改造在一定程度上将缓解房价上涨压力。现在旧城区房价那么高的一个主要原因就是土地资源紧张、住房供应不足，房源的增加有助于减缓房价上涨势头。
省城房地产业内人士郝总认为，由于整个城中村改造项目周期较长，因此他认为对房价冲击不大。由于拆迁户刚需力量加入购房者的大浪潮中，再加上改造周期长，这部分房源供应不会集中释放，不会对楼价产生冲击影响。同时，由于旧城环境提升，长远看，不一定会拉下中心城区的房价，反而是会稳步提升。再者，随着旧城改造完善，未来的城市配套设施更为完备，中心城区房价进一步走高的趋势基本上不会有悬念。这也是众多开发商扎堆城中村改造项目的重要原因。
由此可见，城中村的改造势必会带动该区域投资和居住环境的提升。经过改造，之前的村庄将会变身为高层住宅区，相关配套逐渐完善。大范围的城中村改造无疑将进一步促进太原市的城市化进程，进一步提升相应地段的价值，也会或多或少对太原楼市产生一定的影响。
“133工程”本质上就是商品房？
当城市中心的房价高不可攀时，很多购房者把置业安家的目光转移到了城中村的房子上。买城中村的房子，价廉物美无疑是的诱惑。把辛辛苦苦赚来的钱拿来买房，购房者最关心的是，将来的房子能不能办下正规的产权证，即“大红本”。尤其是已经买到“133工程”的人。记者走访发现，太原市城中村在售或预售的房子里，很多项目都自称“133工程”，信誓旦旦表示将来能办下“大红本”，这种情况让缺乏常识的普通购房者难以辨识。
郝总坦承，现在确实有不少小产权房打着“133工程”的旗号在市场上明目张胆地对外销售。那么，同样是城中村的房子，“133工程”和小产权房的区别在哪儿？郝总说：“从专业角度讲，土地性质是两者的本质区别。小产权房的土地性质是集体所有土地，而‘133工程’的土地性质是国有土地，政府通过村里的改居工程先把农村集体土地回收变成国有土地，以协议出让方式供地，土地出让金按评估地价的45%收取，同时城中村改造用地应符合土地利用总体规划、土地利用年度计划。”
对于购房者担心的产权问题，郝总给大家吃了一颗定心丸：“我觉得‘133工程’本质上就是商品房，在房屋户型上、小区配套上、将来的合同签署上以及二手房交易等方面，和其他非城中村的商品房是一样的，只是在小区的容积率上可以有一定的突破。只要是正规的‘133工程’，将来是可以办下大红本的，可以放心购买。”
这样看来，“133”不只是个简单的代号，它的背后是波澜壮阔的太原市城中村改造工程，其中包括村民变成市民，村委会变成居委会，矮旧的平房小楼变成漂亮的高楼大厦等等。进一步解释说，严格地说“133工程”包含三大部分，一是安置村民的房子，二是预留给村民的居住和发展用地，最后才是对外销售的房子。
如何甄别真假“133工程”项目？
由于大多数城中村改造项目进度缓慢，多半城中村改造建设项目是“边拆边办，边盖边卖”，这就造就了出现在市场上的城中村改造建设项目证件不全的现象比较普遍。目前，太原市面上不少项目售楼人员均称自己是城中村改造“133项目”，但到底是真是假呢？购房者应该如何甄别呢？这还得从城中村改造整体办理手续来说明。
郝总表示，太原号称“133工程”的项目不少，但真正懂“133工程”的人却不多。“‘133工程’的概念，是由太原市在2004年发布的《太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》提出来的。在2005年《太原市人民政府关于城中村改造有关政策的补充意见》（并政 [2005]30号）文件中，‘人均建设用地指标’相关内容调整为‘人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地’。”
因此，要判断一个项目是否属于城中村改造建设项目（即133工程），至少需要有规划局出具的选址意见书、审批的修建性详规，还有国土资源部关于项目所在地块集体土地、农用土地的征收与转用文件。有了这些文件基本便可判断该项目是 “133工程”项目。“133”作为商品房出售，同样必须办理五证，土地证、两规证、施工许可证、预售许可证。与商品房不同的是：“城中村改造建设项目，取得建设工程规划许可证后，须向太原城改办提出申请，按程序办理施工许可证后方可开工建设。”（本报特别提醒：凡不能提供五证的，可能不是133工程。）
针对“133工程”的特殊性，郝总说，“133工程”对外销售的前提是，安置好本村村民，并对改造中所涉及的城市规划道路、绿化等公共用地上建筑物的拆迁安置也要优先给予保证，“否则，有关部门将停止为其办理房地产开发的相关手续，并不得再享受城中村改造的优惠政策。”
由此可知，普通购房者关心的“133工程”，其实一般就是指对外销售的房子。人们买到的“133工程”，既不是指你买的房子建筑面积有133平方米，也不是指你家房子的户型是三室三厅一卫，更不是每平方米133元，而只是某个城中村改造建设项目的其中一部分，而且“133”这个建设用地面积数，也是只针对村民的。
“133工程”注定不是一项简单改造
太原作为一个三线城市，城市化进展相对较慢，在北京等地也有城中村，但这种城中村改造多半由政府统一指导，统一拆迁、回迁，将土地收回后以招拍挂形式出让。而太原城中村范围太广、太大，政府统一操作不现实，因此各个开发企业积极参与到城中村改造中来，也是对太原市发展的一种间接推动。
所以，“133工程”不像普通人想象的那么简单，想拆就拆，想建就建。城中村改造是个系统工程，它包括村民变居民，村委会变居委会，集体制经济组织变股份制经济组织，其中还涉及到集体土地变为国有土地等等。所以，“133工程”，注定不是一项简单的事情。
据郝总介绍，城中村改造建设项目主体分三块，一部分用来安置村民，一部分用来保障村集体居民今后的经济收入，另外一部分则是开发商实现利润的部分。在这其中，用来安置村民的土地性质为划拨用地，政策上有很多减免规定，其他的土地性质则是以协议出让的方式出让，这也是城中村改造独有的土地出让方式，在国土资源局招拍挂方式之外。协议出让给的是村办企业，但实际投资的仍是合作开发商，开发商只需交纳评估价45%的金额，便可以进行开发。
对于政府而言，城中村改造是城市发展的必然，也是改变城市面貌的必经之路。对村民而言，城中村拆迁，他们也希望拆迁后能得到更多的保障，如果没有妥善的安置房，那么他们只能拿着拆迁费另外购置住房，但是繁华的老城区地段的房价都不便宜，这一笔拆迁费用是否能够负担得起，都是村民们最为关切的，也是最为现实的问题。
虽说太原目前房地产市场不是特别规范，这也是历史遗留问题，但凡事都是慢慢在规范的过程中，太原市场也是如此，城中村改造虽然进度缓慢，但也在逐渐形成规模的过程中。
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