探索太原市133工程的根源与始末—

探索太原市133工程的根源与始末
对话国泰银丰副总经理郝彩虹山西国泰银丰投资公司总经理李凌志

在太原市整体城中村改造浪潮的影响下，“133工程项目”受到了绝大多数太原市购房者的关注，但大多数人对133工程项目并不了解，让人感觉扑朔迷离，133工程到底是什么？133工程能否办理大红本？133工程是否可以放心购买？如何甄别真假133工程？近日，太原房天下对话国泰银丰副总经理郝彩虹、山西国泰银丰投资公司总经理李凌志，为房天下友全面深度解读太原133工程。
133工程是太原市独有的对城中村改造的称呼，该名称来源于2008年颁布的《太原市城中村改造管理试行办法》，该政策为太原市城中村改造新权威性指导性文件。[阅读全文>>>]

Q1:什么是133工程？

山西国泰银丰投资公司总经理李凌志解析何为太原市133工程

山西国泰银丰投资公司总经理李凌志解答到，133工程是太原市独有的对城中村改造的称呼，该名称来源于2008年颁布的《太原市城中村改造管理试行办法》，该政策为太原市城中村改造新权威性指导性文件，其中有规定：列入改造的城中村，在土地具备的前提下，村民建设用地标准按人均133平米控制，在本村有合法宅基地的非本村人员建设用地标准按人均50平米控制。划定的改造用地应包括安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、小区级及以下配套公共绿地、发展经济用地。
133工程规范的名字是“城中村改造建设项目”，常称为133工程项目。[详细>>>]

Q2：城中村改造和133工程可以划等号吗？

城中村改造建设项目=133工程（太原范围内）

太原市的某个村子想要进行城中村改造，并不是随心所欲的，前提是该村子必须要被划定为太原市城中村。目前太原市城中村改造有两种方式，一种是政府主导、特事特办，这种“自上而下”的城中村改造进度会比较快，市场认可度高，但参与的开发企业前期投入金额会非常大，比较典型的有杨家堡城中村改造等。另外一种则是“由下而上”，被列入城中村改造的村子村委会与开发企业合作，在建设项目的同时逐步一级级办理各种文件手续，推动该村城中村改造的进度。由于公开范围较窄，第二种城中村改造模式是目前太原市场上常见的一种，但也是难认定的一种。这也是市场上购房者对133工程项目感觉扑朔迷离的原因。[详细>>>]

Q3：133工程项目可以办理大红本吗？

正规的133工程项目完全可以办理大红本

《太原市城中村改造管理试行办法》中有几个关键条款明确规定，按照指导文件手续办理的城中村改造项目，肯定会有大红本。无论是周边配套还是土地的转让方面，都有明确规定。能够取得大红本，有两个重要前提，即土地性质的转变和规划手续。
城中村改造，要从农村的集体土地转变为国有土地，这一过程很艰难。因为集体土地还分为好多种，有集体建设用地（即农民的宅基地），集体工业用地，集体农业用地等，集体农业用地有耕地、林地等。这些土地性质必须更换为国有土地性质，才可以进行项目建设。而从集体土地更换为国有土地，因为涉及到耕地问题，必须由国务院批准才可以。而每年国务院所批准从农业用地更改为建设用地的数量非常少，这也是城中村改造步伐缓慢的因素之一。[详细>>>]

Q4：开发商如何介入城中村改造？在实施中有哪些障碍？

城中村改造多由本土企业参与

    我们可以观察到，参与太原市城中村改造的大多是本土房企，而且涉及到拆迁的村子进度非常慢，这也是由种种原因造成的。
    城中村改造有三种模式，一种是村委会自主开发，成立企业，这将是以后村集体改制后股份制经济体的一部分，比如千禧集团，除了房地产开发企业，还有混凝土、建材门窗等其他企业。村民每年都可以得到分红，这是因为所有村民都持有该集团的股份。
    第二种模式是村委会实力不足，通过招商引资引进开发企业或开发商，这种是目前比较普遍的。城中村改造建设项目的证件使用权人是村委会改制企业，但项目的运作是投资商、开发商来运作的，这种方式政府也比较认可。村委会通过与开发商合作的方式实现项目顺利实施，项目的土地是以协议出让的方式…… [详细>>>]

Q5：如何甄别真假133工程项目？

正规133工程项目有繁琐的文件手续

由于大多城中村改造项目进度缓慢，多半城中村改造建设项目多是“边办边盖边买”，这就造就了出现在市场上的城中村改造建设项目证件不全的现象比较普遍。目前，太原市面上不少项目售楼人员均称自己是城中村改造133项目，但到底是真是假呢？购房者应该如何甄别呢？这还得从城中村改造整体办理手续来说明。
首先，步，由城乡规划局给城中村改造规划范围规定的函。城中村改造并不是整村都属于城中村改造的范围，而是城乡规划局根据城中村改造政策划定一个范围，按照实际人口、情况划定一片地。第二步，城乡规划局的函上呈太原市区级、市级城改办，太原市城改办给太原市人民政府交请示报告卡，主要是将村子改造的详细意见、规划划定的范围上交，报市里批。[详细>>>]

Q6:太原市城中村改造的现状及对城市化发展的意义？

城中村改造势在必行

城中村改造是城市发展中不可避免的问题。每个在城市中的人都希望自己的城市变得更美、更好、更漂亮，城中村是城市化发展中必不可少的一步。而且，在城市扩张发展的道路上，城中村改造也势在必行。
太原目前房地产市场不是特别规范，这也是历史遗留问题，曾经的小产权在全国范围内泛滥，但随着市场的规范都逐渐消失了。太原市在房地产发展的十年高峰期内没有抓紧机遇，导致现在整体市场不是特别规范。但凡事都是慢慢在规范的过程中，太原市场也是如此，城中村改造虽然进度缓慢，但也在逐渐规范的过程中。[详细>>>]

太原市城中村名录

尖草坪区（23个）

■西流、大东流、小东流、新村、赵庄、西留庄、西村、下兰、南固碾、北固碾、东张、赵道峪、新城、新店、光社、圪垛、南寨、上兰、土堂、呼延、大留、三给、摄乐

杏花岭区（16个）

■中涧河、柏杨树、七府坟、东涧河、南、丈子头、享堂、伞儿树、耙儿沟、剪子湾、道场沟、小枣沟、敦化坊、杨家峪、淖马、长江

万柏林区（22个）

■前北屯、移村、瓦窑、大王、后王、小井峪、大井峪、下元、沙沟、闫家沟、神堂沟、流、南社、彭村、后北屯、南寒、北寒、东社、小王、新庄、南上庄、南屯

迎泽区（10个）

■郝庄、郝家沟、双塔、王家峰、东太堡、枣园、店坡、马庄、新沟、水峪村

晋源区（28个）

南城角、北瓦窑、梁家寨、庞家寨、五府营、南瓦窑、鹅归店、周家庄新村、南大寺、北大寺、长巷、小站、晋祠、金胜、北阜、董茹、武家庄、南阜、城北、西寨、木厂头、贾家庄、古寨、义井、南堰、北堰、吴家堡、棘针

小店区：（38个）

■亲贤、杨家堡、大马、坞城、北张、王村、狄村、寇庄、许西、许东、西峰、龙堡、南坪头、黑驼、老峰、岗头、道把、大吴、西吴、北营、郑村、庄儿上、小吴、北畔、窑子上、黄陵、东峰、红寺、嘉节、范家堡、李家庄、巩家堡、大村、小店、横河、西贾、西攒、薛店

经济区：（7个）

■南畔、南黑窑、城西、下庄、圪塔营、化章堡、杨庄

高新区：（2个）

■殷家堡、小马

2012年太原市重点推进城中村改造名录

今年太原17个城中村将实施整村拆除

按照计划，今年太原市将许东、新庄、亲贤、郝庄、双塔、耙儿沟、七府坟、新村、南屯、南寒、小王、吴家堡、棘针等17个城中村进行整村拆除，拆除建筑面积314.31万平方米，拆除土小锅炉6361台。截至6月20日，双塔、耙儿沟、七府坟，新庄、南寒、吴家堡等6个“城中村”共拆除178户，5.31万平方米。[详细>>>]