[摘要] 2011年楼市限购、限贷政策一出，仿佛是一夜之间，多年来不冷不淡的商铺被开发商和媒体炒得火热。曾经专注开发住宅的房企，纷纷将开发目光盯在了商铺上，省城城市综合体遍地开花，几乎所有商品住宅、写字楼项目配比的商铺数量大增。
2011年楼市限购、限贷政策一出，仿佛是一夜之间，多年来不冷不淡的商铺被开发商和媒体炒得火热。曾经专注开发住宅的房企，纷纷将开发目光盯在了商铺上，省城城市综合体遍地开花，几乎所有商品住宅、写字楼项目配比的商铺数量大增。
如此体量庞大的商铺及商业用房，省城能否消化得起？当各类商铺风起云涌，扎堆开发时，商铺的开发者和投资者面临的隐忧逐渐显现。
1 选个合适铺位真难
4月8日上午10时，开化寺街中段的羊肉串店老板郭先生，不顾当日凌晨1时才入睡的困乏，已麻利地将10平方米的小铺里里外外打扫的干干净净。小店窗口上整齐地摆放上各种畅销品牌饮料。“就这个小铺子，一年的铺位费是8万，要是在柳巷，房东可能会要20万、40万。”郭先生是吕梁人，在太原做小生意已经有5年之久。他告诉记者，近两年商铺的租价以5%至10%的速度逐年看涨。尤其是柳巷、开化寺街、朝阳街、长风街、亲贤街等闹市区的铺位费，贵得高不可攀。为了平衡，郭先生只能在有限的小铺内增加多种经营项目，比如饮料雪糕、炒栗子、炒红果、糖葫芦等等。
记者看到，这个10平方米的小铺仅仅是一栋商场外围的临建而已，郭先生称正规的临街商铺，每平方米每年的租价会达到2万元至5万元不等，像面皮、麻辣烫、便利店、饰品店等微利行业想都不敢想，所以窗明几净的气派商铺全部租给了高档首饰、名表、品牌服装店及银行。
郭先生称，自己从2008年开始卖羊肉串，在开化寺街已小有名气，近两年太原不停地进行城市道路改造扩建、市容综合整治，像他这样的小店老板选一处地段又好，租价又便宜的店铺非常难。“我在宽银幕、后铁匠巷都干过，那些地方的临建被拆得干干净净，正规商铺又租不起。”郭先生称，当年和他做邻居的卖烤鱿鱼、糖葫芦的几位朋友，现在把店开到社区菜市场等二类商业圈，大家都觉得生意不好做。
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2 小商户老板 给房东打工
无独有偶，从事日化品经营8年之久的胡先生，2011年凭借自己在行业内人脉关系，在省城南内环街经营起一家化妆品店，这个面积不足50平方米的小店，胡先生一年需要支付的租金为18万元。“日化及化妆品全靠走量，销售的年毛利润仅为12%，但是房租已将毛利润中的八成抽走。”胡先生说，全城的商铺要么是商圈人流量不够，无法做起来，但凡有些名气的商圈和场铺，租金贵得吓人。
在大南门某场铺店内，一位销售时尚饰品、化妆品的李老板称，省城许多看似热闹的商场及商圈，比如富百家、新旧康隆商城、秀水商场等地方，每年因房租太高而离场的商家不计其数。以他店铺为例，每日房租、水电费用高达600元，连上员工工资、管理及货物损耗等，小店的日均营业额必须达到5000元以上，才能确保小店不赔本。胡先生称，小吃店、内衣店、便利店、日化店、孕婴店、西点店、童装屋等小本生意的利润率在业界是透明的，能否挣钱，基本取决于房租的贵贱。
而看似光鲜的珠宝、高档品牌服装等店面，所承担的每年数百万元的租铺费更是令人惊叹。一个商场从开业到商圈成熟，需要两三年时间。最初入市的商铺业主或老板，如果没有三到五年的养铺资金，很快就会被入不敷出的状况压垮，更别说。更让人担心的是，省城部分商圈或场铺已经营了近10年，都未形成良好商业循环，比如柳北某广场。
3 多年空置 缘于供需不平衡
今年2月，成都当地媒体报道，该市的城市综合体多达88个，立刻引发业界对一二线城市商铺开发过剩，商铺供需暗藏泡沫的隐忧。2011年，省城商用项目(写字楼、商铺)共成交约4.37万平方米，成交总价约60亿元，中心城区的部分商铺单价也一举跃上3万元/平方米大关。中房信息集团认为，2012年省城商用项目的销售和供应会继续上涨。
4月8日，记者来到长风桥西、千峰路某住宅项目配套商铺街前，这个于2010年交房的项目中，临街的50余套商铺在2009年以1.1万元/平方米—2.4万元/平方米的价格全部出售。但已过去两年，这些商铺中与主干道相临的店铺已经租给了烟酒、茶叶、便利店。但与小区和主干道相隔过远的商铺至今仍未出租。同样，城东北某大型住宅小区的外围商铺已交房两年，至今商铺的承租率不足50%，多数地处小区边缘的商铺空空落落。
按橱窗上张贴着出租商铺的联系电话，记者致电两位房东。一位有100平方米商铺的房东称，其商铺年租金为20万元，这个商铺的日租金为500元；另一个不足200平方米的商铺老板，年租金要价是40万元，这个商铺的日租金为1100元。但是经营日化品的胡老板、经营饰品的李老板接受记者采访时，却表示不愿在这里承租，他们称，小本的经营户承担不起一年几十万元的房租。另外，这样的商铺很难保证客流，即便有钱租房，也担心营业额太低无法赚到钱。而对于经营高档珠宝、品牌服装的店来说，这样的商铺显然又太低端。
商铺空置，这在近两年交房的住宅小区配套商业街、大型商场内并不鲜见。而多数经营户因为租金价高，又难找到确保盈利的商铺。“开发企业的非理性开发，没有理性的商业规划，给商铺投资者也带来伤害。”业界人士李先生称，商业地产有四到五个环节，从最开始的开发商到投资者，再到经营者，有可能还经过商户，才到终端顾客，这多出的链条无疑加大了商业地产运作的复杂性。现在的情形是，开发商和投资者比较热，经营者和消费者比较理性。但商业地产最终的买单者还是消费者，上游非理性的热与下游理性的恒温，肯定会导致隐性空置率攀升。
作为经营户的胡先生却表示，省城市场上优质商铺太少，导致少量热铺价格被炒高，影响到经营户的。“在部分新建住宅小区内，人住得不多，商铺多、租价却高，这能不空置吗？”房地产销售代表理高先生称，从多个运作失败的商圈、商铺来看，省城许多商业开发商只管项目开发，对商圈招商、经营并不擅长，商铺品质不佳、供需不平衡是影响商铺空置和不佳的主要原因。
4 开发量激增如何脱颖而出
太原搜房网、新浪乐居太原网上公布的信息显示，省城目前在售的商业项目近20个。与住宅项目不同，商业项目数量虽小，但供应面积却庞大，累计的待售面积与全年销售的住宅面积不相上下。2011年省城兴建的住宅项目，不同程度地配比了商铺。以平阳南路某城中村改造项目为例，该项目的商铺与住宅的配比面积达到1：3。李先生称，省城2011年兴建的大批商铺，在未来3到5年后可能会遭遇招商出租难。
省城业界人士王斌先生认为，不仅是太原，包括其它城市在建的商铺及综合体项目的特征都非常相似。“商铺建设，不应该一哄而上，而要量体裁衣，才能在众多项目中突围。”王先生称，商铺的前期规划非常重要，必须对项目周边情况、所处区域价值、商业发达程度、居民购买力及消费习惯等进行深入研究，结合自身项目的特点做出恰当的规划。“每个项目的商铺开发都应该有其独特的主题理念，应根据不同区域消费者的特点和文化特质，确定商铺定位。”
“另一方面值得注意的是，商业地产炒作盛行，商业地产的价格会被进一步推高，会导致商业地产泡沫的出现和膨胀。”业界人士张先生称，许多商铺还没有开建时，就开始借助地铁、火车站、市政公园的建设，鼓吹其商业价值，价格达到上万及数万元1平方米。投资者应该冷静地想一下，这样的购铺价格，需要出租多久才能回本，才能见到旺铺？
记者了解到，省城开发商已经意识到招商、运营商铺的重要性。开始转向开发定制式商铺，即先将有品牌影响力的百货店、超市招商到未来的商业项目中，再向中小业主发售产权商铺，以确保商圈的快速成熟。但是，品牌百货店、国际零售巨商对商圈周边的人口、消费能力却有的市场调研。开发商招不到一线品牌，就会退而求其次，最终商圈能不能形成，开发商面临的压力同样不小。
“尽管调控政策涉及商业地产不多，但是对于部分容纳程度有限的中小城市现在已经有限制商业地产发展的必要了，对于有发展潜力的大城市，商业地产有发展的客观需要，却得谨防重复建设。”张先生称表示，商业地产将运营、销售和租赁结合起来，使得开发商拥有长期持续的盈利能力并能带动周边区域的发展。商业地产前期需要非常大的资金支持，开发商需要调整运营模式，做出与众不同的项目才能获得成功。
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