[摘要] 近日，国土资源部相关负责人表示，“小产权房”不予确权登记，不受法律保护。今年国土资源部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展“小产权房”的试点清理，试点城市名单和试点方案目前正在研究中。至于在什么地方、如何开展，目前都还正在研究之中。
游走在法律与政策边缘已久的小产权房问题，终于走到了破局的节点上。昨日（2月29日），工商联房地产商会发文建议，在房价较高的一线城市进行小产权房入市试点，使小产权房转变为可合法交易的、以自住为主的、特殊性质的“商品房”，从而扩大城镇住房供给来源，进一步丰富城市住房供给体系。
此前国土部土地执法监察局局长李建勤曾表示，今年将组织研究选择试点城市，在试点基础上总结完善政策，妥善处理好现存小产权房问题。在一些业内人士看来，这也意味着小产权房问题有可能在今年迎来破题时刻，处理小产权房的相关政策将可能在今年初步推出，试点工作则可能先行推进。
“非法生存”屡禁不止
按照李建勤的解释，小产权房是指集体土地上建的房子，卖给非本村组织成员。依当前国家的明确规定，城市居民不可买宅基地建房，也不可以购买小产权房。
目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但小产权房不允许登记。在国土部等多部委的政策条文和公开表态中，小产权房的性质一直被界定为“不合法”。
据悉，多年来国土部不断着手清理小产权房，即便如此小产权房的“非法生存”状态仍未终结。根据《每日经济新闻》记者的了解，小产权房在很多地方都大量存在，且在建规模不小。在北京的一些郊区县，个别小产权房小区已颇成规模。
尽管国土部曾坦言目前还没有完整统计小产权房的数据，但工商联房地产商会给出的数据却显示：1995~2010年间小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，其中“十一五”时期小产权房竣工规模达到2.83亿平方米。
按照该机构的观点，尽管存在不合法性，小产权房仍然具有不少积极意义：小产权房成为农民分享城市化发展成果的重要途径，同时在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求。
但另一方面，在小产权房开发过程中，开发商与村干部结成利益共同体，侵吞利润的情况也不少见。据《每日经济新闻》记者调研，位于北京郊区县的部分小产权房，其价格仅相当于同地段商品房价的一半左右，甚至更低。而这些房屋的产权多数仅为20年，且在购买时无法通过银行贷款审核。
“今年会抓紧试点工作”
对于小产权房的处置，目前多采取“强拆”的方式，但这种做法备受批评。按照工商联房地产商会的观点，“强拆”小产权房不仅是对社会财富的巨大浪费，而且很可能激化社会矛盾，甚至影响社会稳定。
该机构强调，要淡化、而不应过于纠结小产权房建设用地的集体所有而非国有的性质，容忍、默认集体土地上建设小产权房长期存在，将小产权房建设视同改革开放以来允许在集体建设用地上兴办乡镇企业一样。按照现有规定，农村集体土地上可兴办乡镇企业，农民也可在宅基地上建设房屋用于自住或出租，但上市交易却不允许。
工商联还建议，近期可考虑在房价较高的一线城市进行小产权房入市试点，使小产权房转变为可合法交易的、以自住为主的、特殊性质的“商品房”，从而扩大城镇住房供给来源，进一步丰富城市住房供给体系。
按照这一逻辑，这或许意味着非法状态的小产权房将有条件地实现“转正”。事实上，近几年来，这样的声音并不少见。政协委员、清华大学政治经济研究中心主任蔡继明就曾建议，对于大量的小产权房，可在补办相关手续的基础上，实现有条件的“合法化”。
蔡继明向《每日经济新闻》记者表示，今年“两会”期间将继续提交关于处置小产权房的相关提案。据了解，不少房地产界的代表委员也将在今年提出相关建议。
值得注意的是，与工商联房地产商会的建议一致，李建勤近日表示将组织研究选择试点城市，在试点基础上总结完善政策，妥善处理好现存小产权房，“今年会抓紧试点工作”。
近日，国土部发布消息，今年国土部将联合相关部门，选择小产权房问题相对突出的城市，开展小产权房的试点清理，具体试点城市名单和试点方案目前正在研究中。这项试点清理工作目的，就是借此来总结完善政策，为启动全面清理小产权房工作做好政策和制度的储备。对于小产权房被试点清理，很多老百姓非常关注。那么，“小产权房”究竟何去何从？清理“小产权房”对房价有什么影响？
目前，中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，对“小产权房”违法用地不予确权登记发证
为了顺利实现“安居乐业”，一批人加入了这场“小产权房转正”的豪赌。为了这个最淳朴的愿望，支付不起高额房价格的人们，选择承担产权不确定的风险。而风险总有暴露或者爆发的时候。日前，国土部“小产权房”试点清理工作进展传出消息，立刻搅动了“小产权房”这片楼市的“灰色区域”。
小产权：楼市“灰色”区域
安居乐业的梦想，让人们冒着违反法律的风险选择了小产权房，那么，究竟有多少小产权房？在官方数据里至今没有找到答案。2月16日“推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会”上，国家土地执法监察局局长李建勤说，“目前还没有完整统计小产权房的数据”。
华远地产董事长任志强说，“真正的小产权房只有六七亿平方米，非交易的不能算。”任志强的数据来自REICO工作室目前正在着手进行的一个调查。根据REICO工作室的初步估算，1995-2010年间小产权房建筑面积累计约7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。
在北京市已明确要对小产权房进行处置的2011年，小产权房建设并未停歇，尤其是限购之后，小产权房的交易愈加活跃。从北到南，从东到西，各大小产权房集中地都被“不限购”的“光环”笼罩着，各大房地产网站上，小产权房的交易信息公开明朗。
土地政策以及监管方面存在国有土地使用权取得的不规范等问题，导致土地市场混乱，小产权房有了生存的土壤。另一方面，房地产市场以商品房为主导，保障房及经济适用住房建设步伐落后，远远不能满足社会需要。小产权房基于土地成本低廉，价格低廉备受中低收入家庭的青睐。而城市低收入居民在没有能力购置城市中的“大产权房”的情况下，他们明知小产权房有风险，只能退而求其次。
现状：从一线城市扩散
海南岛在快速城市化的过程中，成为除一线城市外又一小产权房集中地区。近年来，海口曾严厉查处擅自使用宅基地及集体土地以联营合作等名义建设“小产权房”行为，并组织了多宗“小产权房”强拆。据了解，海口市国土资源局日前再次发出通知，禁止任何单位或个人借用“租赁”、“合作开发”、“作价入股”、“承包经营权流转”农业用地之名，擅自改变土地用途，违规建设。严禁在本市行政区域内非法占用集体土地建设。
有消息称，2010年底，海南省住建厅曾经调研统计显示，海口违规建设的小产权房有11.5万平方米。调研表示，“小产权房”违规建设的原因主要在于，海南提出国际旅游岛建设致使当地房地产业快速发展，房价不断升高，在暴利驱动下，有些开发商无视法律法规和政府严令，非法占地、非法买卖土地建房，或采取非法出租、出让、入股、联营等方式，成片违法兴建小产权房，低价销售给消费者。
2011年，海口市发现并有效制止土地违法行为1190起，立案查处违法违规用地案件27宗，涉及土地面积21.88公顷，同比下降68℅，拆除构建物面积63527平方米，收回土地20.93公顷，这里面很多就是“小产权房”。位于海口市城西横路的亿城家园为2栋17层建筑，建筑总面积3.27万平方米，是至今海口拆除的型违建小产权房。
在山西太原，据相关部门调查统计，目前太原城中村的小产权项目近130个，占到在售项目总数的近半。小产权房是在集体土地上盖的非法建筑，不受法律保护。要想摘掉“小产权”的帽子，必须先把集体建设用地转为国有建设用地，再补交土地出让金等，最后才能转为合法的商品房。但集体建设用地转为国有建设用地，需要国家的严格监管和审批。而太原市所有的小产权房，目前都未完成土地性质的转换，想要“转正”基本不可能。
政策：“全面清理”试点先行
国土资源部日前发布的通知，彻底敲碎了他们的愿景。国土资源部执法监察局巡视员王宗亚表示，今年将选择部分问题相对突出的地区开展“小产权房”试点清理工作，为全面清理“小产权房”做制度和政策准备。王宗亚说，城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买“小产权房”。目前，中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，对“小产权房”违法用地不予确权登记发证。
国家土地执法监察局局长李建勤曾表示，国务院已于去年成立了小产权房清理小组，该清理小组由国土资源部和住建部牵头。
另一条值得关注的消息是，国土部今年将加强市场监测分析工作，做好土地市场动态监测监管和城市地价动态监测工作，完善异常交易情况备案制度。
国土资源部土地利用管理司副司长窦敬丽表示，自今年起，除“招拍挂”出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报国土部。国土部曾经只监测高溢价率地块，而今转向了流标地块，土地市场的冷清引起了决策层重视。
一方面是多政府部门的轮番叫停，另一方面是小产权长期存在并有愈演愈烈之势，围绕这个奇怪悖论的争论从来没有停止过，支持与反对的声音基本平分秋色。试点清理的思路虽然确定，但那时在哪里试点、以何种方式试点都还未知。
前景：转正抑或拆除尚需论证
同策咨询研究部总监张宏伟认为，试点处理“小产权房”大致有两个办法。
一个是购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正，从而使“小产权房”拥有合法的商品住房身份和地位。这样对于政府来讲，政府还有可能从“小产权”房转化合法的商品住房过程中获得部分“转化费用”。另一个是地方政府购买大量“小产权房”，通过内部流程转换使“小产权房”合法化，最终冲抵保障性住房的建设任务。但由于购买的资金需求量比较大，有可能进一步为当前地方政府的债务雪上加霜，导致政府更加依赖土地财政解决当前地方债务的问题。
REICO工作室认为，小产权房的处理应坚持公平正义、同地同权同价、疏导结合等原则。他们建议，对于符合城乡统筹发展规划、土地利用规划，且未占用耕地的小产权房，不应强制拆除。其他如果不存在安全问题，也不宜简单一拆了之。而对违法占用耕地建设小产权房的替代性惩罚措施，政府可采取两种方式：一是对于通过占补平衡的方式要求开发商和农村集体组织开发出相同数量、质量的耕地；二是没收部分小产权房，作为保障性住房。
在张宏伟看来，无论以何种方式处理小产权房，都是存在选择困难的。
一方面，根据国土资源部公布的数据，2009年土地出让成交总价款约1.59万亿元，相当于同期地方财政本级收入32580.74亿元的48.8%；2010年土地出让收入约2.7万亿元，相当于同期地方财政本级收入40613.04亿元的66.5%。在地方有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。而另一方面，在1.84万亿地方债2012年集中偿还期，地方政府必然会通过适度下调土地出让价格，增加土地供应数量，保证土地不流拍，在此基础上保证财政稳定。
2月21日，在国土资源部召开的“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上，国土部官员表示，由于各种原因，2011年土地供应计划落实不足七成，而今年住房土地供应量将缩减两成。住房供地量缩减对于地方政府债务来讲有可能又是捉襟见肘。
因此，政府试点处理“小产权房”，还是要把握好一个原则，那就是既要能够带来一定的财政收入，又可以借“小产权房”做一些民生工程。
近日，国土资源部相关负责人表示，“小产权房”不予确权登记，不受法律保护。今年国土资源部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展“小产权房”的试点清理，试点城市名单和试点方案目前正在研究中。至于在什么地方、如何开展，目前都还正在研究之中。
记者近日走访发现，太原的一些“小产权房”仍受欢迎，个别项目还异常火爆。
“小产权房”仍大行其“销”
据有关消息称，“小产权房”已经占到中国村镇住房总量的20%。这些规模庞大的“小产权房”，是基于极其复杂的开发模式下产生的，很多还扛着“旧村改造”、“村镇建设”、“新农村建设”等名义，在不同层级的权力组织主导下开发的。
近日，记者走访太原市一些城中村及周边发现，目前，“小产权房”躲在限购令的管辖范围之外，市场表现不错。有些小产权房由于不受限购令影响而受到越来越多刚需购房者的关注，有的项目甚至开始悄悄涨价。
许先生告诉记者：“大学毕业后，我选择了创业，几年下来，虽然很辛苦攒了点钱，可是距离买套手续齐全的商品房，仍然是心有余而力不足，最终只好选择了风险比较大的‘小产权房’。”
一业内人士告诉记者，“小产权房”和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的 1/3甚至更低。“廉价”是大量许先生这样的居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。
据相关部门调查统计，目前，太原市内的在售项目有近300个，其中手续齐全的项目仅70多个，证件不全的有80多个，城中村的小产权项目近130个，占到在售项目总数的近半。
“小产权房”不受法律保护
国土系统相关负责人告诉记者，“小产权房”并不是一个法律上的概念，只是一种约定俗成的称谓。由于复杂的历史原因，在城市化过程中，集体土地上涌现了大量的“小产权房”，一定程度上解决了居住难题。
有数据显示，目前小产权房建设面积达 60多亿平方米，相当于中国房地产业近10年来的开发总量。
据介绍，国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该村的集体所有者，外村农民根本不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
“小产权房”如果想摘掉“小产权的帽子”，首先必须是集体建设用地转为国有建设用地，然后补交土地出让金等，最后才能转为合法的商品房。但集体建设用地转为国有建设用地，国家是严格监管和审批的。
太原市国土局相关工作人员表示，国家法律已明确，城镇居民不得购买农村宅基地建房，也不得购买“小产权房”。目前，国家要求对农村集体土地进行确权发证，但对“小产权房”等违法用地不允许确权发证。
因而，太原市所有的“小产权房”，目前都未完成土地性质的转换，想要“转正”基本不可能。
购买“小产权房”风险多
尽管“小产权房”一片热销，但仍存在诸多风险，的问题就是没有产权，不受法律的保护。
“除了不能办理房产证外，那些‘便宜房’实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。同时，房屋质量也没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患，而且入住后的物业管理也极容易出现问题。”
前些年，郭女士住着一套“小产权房”，经常出现类似的纠纷，而且一有纠纷，还找不到维权的地方。
一提起“小产权房”，她就恼火：“这些房子很少有暖气、天然气等配套设施。一旦出现纠纷，可能连水电都没有了。”
另外，由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。
一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价是很低，而且有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给了购房者。
“小产权房”何去何从？
2月21日，国土资源部召开《2011年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情况》新闻发布会，公布2011年房地产用地管理调控等情况。
国土部相关负责人表示，小产权房不予确权登记，不受法律保护，今年国土资源部将会在选择部分城市开展小产权房清理试点工作。
太原作为“小产权房”较为集中的城市，尽管从中央到地方对小产权房的“追打”之声不绝于耳，但是各种名头的小产权房仍然不断地粉墨登场。
“试点清理”之下，如何处置这些每天都在生长变大的住宅，更成为人们所注目的焦点所在。
小产权房仍旧受“热捧”
2011年至今，商品住宅市场进入低迷期。在成交量急剧下降的同时，也催热了不受“限购令”限制的小产权房。日前，记者对太原市内多家城中村改建项目的售楼处进行探访发现，有些小产权房由于不受限购令影响而受到越来越多“刚需”购房者的关注，有的项目甚至开始悄悄涨价。曾经饱受人们诟病的“小产权房”，现在又有了新的市场。“东秀苑”、“富康苑”、“杏花苑”、“东福佳苑”等等，隔着几米远，就会出现一家楼盘的售楼处，而记者进去挨个一问：价格是挺便宜，普遍每平方米在1000元至3000元之间，但没有一家楼盘能拿出正儿八经的《国有土地使用权证》。
据记者了解，随着城市的拓展，杨家堡村、亲贤村、南屯村、许坦村等分布在太原市中心区域内的城中村，由于有着优越的地理位置，成为太原市民眼中新的“”。迎春街仅是若干小产权房开发的一个缩影，城北的太钢附近、城西的西矿街以西、城南的晋祠路、晋阳湖周边，以及城东南的太榆路上，小产权房的销售地盘仍在扩大。
地处村庄深处的“塔吊”正欢快地起降，下面就是一个个迅速生长的小产权楼房。太原市小产权房的存量面积和每年的新增面积是多少？没有人能够给出一个准确的数字，但从城市边缘区村村争上小产权房的景象来看，这个规模小不了。
“清理”之下并未销声匿迹
与商品房相比，由于小产权房是在集体土地上直接建设，土地成本极低，因此价格优势尽显，但问题也显而易见。如果想摘掉“小产权”的帽子，首先必须是集体建设用地转为国有建设用地，然后补交土地出让金等手续，最后才能转成为合法的商品房。但集体建设用地转为国有建设用地，国家是严格控制和审批的。
目前国家要求对农村集体土地进行确权发证，但对小产权房等违法用地不允许确权发证。而太原市所有的小产权房，目前都未完成土地性质的转换，想要“转正”基本不可能。
不被法律所认可的小产权房，生存环境自然好不到哪儿去。从2004年国土资源部明确禁止为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证开始，国土资源部也曾多次高调表示违规小产权房将拆除。而今年将试点清理小产权房，其矛头也直指乱占耕地的小产权房。
但小产权房似乎并未因此而销声匿迹，反而呈现出了异常的热闹态势。不仅太原，亦是如此。在深圳、重庆、成都乃至北京，“打不死”的小产权房一处接一处出现，吸引了更多购房者的注意。
据相关部门调查统计，目前，太原市在售楼盘项目有近300个，其中手续齐全的项目仅70多个，证件不全的有80多个，城中村的小产权项目近130个，占到在售项目总数的近半。
价格优势更加“明显”
据记者调查发现，随着省城房价的不断上涨，周边“城中村”小产权房开发日渐增长，其以低价位入市，吸引了众多的中低收入购房者，市场份额也越来越大。
日前，一则楼市广告让记者颇为震惊：“东秀苑，888元/平方米成就你的先锋生活。本项目888元/平方米，已经突破了房地产的一个极限。”随后，记者来到位于马道坡街下庄北的该楼盘，其均价虽没有广告中宣传的夸张，但面对均价1850元每平方米的房子，其诱惑力不言而喻。
当记者询问购买这类房屋产权是否有保障及将来能否进行转让等问题时，销售人员告诉记者：“能领到区政府发的‘小产权’证，也能进行交易过户，而且手续完善后还可以领到大红本。”
随后记者来到东涧河村的“幸福苑”楼盘销售接待中心，两位工作人员正忙着接待看房者。顺着销售人员的指引，一位购房者正在观看楼盘的模型。“电视上说了，购买小产权房者的利益将受到保护，这里的房价将来一定会涨。”售房者接着说：“要买就得快点，订晚了可不是现在这个价格了。”
尽管太原房价仍处于省会城市的中下游水平，但住宅均价依然高达5688元每平方米，买一套100平方米的房子平均要花57万余元。两者相比较，不难看出小产权房对于中低收入人群的吸引力。
小产权房不受法律保护为何还有大市场？ 对此，幸福苑售楼顾问小刘告诉记者，与周边7000元每平米的房价相比，该小产权房1600元每平米的价格显得十分优惠，而且该处房子均为小高层，户型、配套都很不错。
违法的小产权房拆不拆？
大量违法的小产权房怎么处理，更成为人们所注目的焦点所在。“的小产权房之所以屡禁不止，与现实中大量存在的小产权房没被依法处理有直接关系。既然违法，就该法办。”省内知名开发商王总在接受记者采访时表示，对小产权房现在不处理，并不等于以后不处理。不管将来国家如何出台政策、法律，就目前购买小产权房来说，面临的风险要大于潜在的。
王总给记者列举了一些国内大城市对小产权房的处理结果：2010年6月北京“水岸江南”二期32栋房子被推倒，被称为国土资源部“一案一处理”新政的大案。2010年7月，海南三亚展开了一场声势浩大的集中打击小产权房等违章建筑的“铁锤行动”。两天拆除16栋、总建筑面积2.6万平方米的小产权房。2010年11月14日，西安市展开规模的一次针对小产权房的执法活动，取缔了辖区内26家小产权房售楼中心，涉及违规占地面积达820多亩。
“这么多人都买了小产权房，能全拆了吗？”法不责众以及法难责众的社会心理和社会经验，也是小产权房迅速蔓延的一个重要因素。
王总表示，一些人甚至认为，国家迟早会出台政策将小产权房合法化。正是有了这种心理，一些人仍然在顶风购买小产权房。即使将来国家允许以补办手续和补交费用的形式取得正式产权，也不可能给买受人“免费的午餐”。加上土地出让费用、应向国家缴纳的税费等，买受人所获得的“超额利润”恐怕所剩无几。如果国家未来的政策对买受人的利益不予承认的话，买受人恐怕要面对无法“保本”的危险。
定性小产权：在集体土地上建设的商品房都是违法的
一方面，是大量购房者对便宜的小产权房蜂拥而至，另一方面，小产权房的开发者——各城区的村委会（有的已改为居委会）掌握土地的所有权，土地转眼就能变成工地，这更加剧了小产权处理问题上的复杂性。
今年，我省将实现农村集体土地确权登记全覆盖，这些在农村集体土地上成长起来的小产权房，在土地确权登记过程中，省国土资源厅明确指出并要求，严禁通过土地登记将违法违规用地合法化，对于违法宅基地和建设用地须依法依规处理后方可登记。城镇居民在农村购置的宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，仍将属于违法违规用地，不能合法化，不能登记发证。对于没有权属来源证明的宅基地和集体建设用地，须在查明土地历史使用情况和使用现状，认定合法后，方可走程序并确权登记发证。对于未完成确权登记的市、县，土地征收审批将一律暂停。
省国土资源厅有关负责人表示，今年山西省将加快推进农村集体土地确权登记发证工作，年内将完成全省28120个行政村的土地权属调查，实现农村集体土地确权登记和土地所有权宗地新编码全覆盖；凡是到2012年底，未按时完成农村集体土地所有权登记发证工作的市、县，农地转用、土地征收审批暂停，农村土地整治项目不予立项。
国土资源部副部长贠小苏强调：“无论是否建在耕地上，只要是没有经过批准，没有办转让征收手续，在农村集体土地上建设的商品房都是违法的。村级干部、乡级干部没有权力做主出租、出让农村的集体土地去盖商品房，村级干部、乡级干部私自做主出让也是违法的。如果盖商品房占农用地，必须在依法办理转让征收手续以后，按照城市规划来建商品房，否则其他行为都是违法违规的。”
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