[摘要] 编者按：如今各地房价让人望而却步，太原楼市虽说受调控政策不是很严重，但是还是会有部分人去购买城中村开发的房源。
编者按：太原城中村受到了很多人的关注，如今各地房价让人望而却步，太原楼市虽说受调控政策不是很严重，但是还是会有部分人去购买城中村开发的房源。
然而，近来各地的“租赁型”投资受楼市调控影响也产生了一定的震荡。根据北京市延庆县法院2011年前4个月的审判数据显示，该院受理的涉及“隐名房东”案件较2010年全年上涨了约四成左右，延庆法院对该类案件进行调研发现，日益火暴的“租赁型”投资背后隐藏着许多法律风险：
风险一：合资建房遭遇拆迁<> 王某于2009年认识了某城中村农民老李，二人商定由老李提供宅基地一处，王某出资30万元盖起二层小楼，赚取租金后五五分成。2010年11月政府因旧城改造对该村进行拆迁，一次性补偿老李150万元，事后王某和老李却因拆迁补偿一事闹起纠纷，法院认定王某无权分配拆迁补偿款，老李应返还王某建房费用28万元。 法官解析：合资建房的情形一般发生在城中村居民资金不足的情况下，双方或是亲属朋友关系，或是纯粹的合同关系，按事先约定的提成比例分享租金。如果没有意外情况，这种分配方式可以很好地持续下去并可以实现互利互惠。然而，城中村作为城市整治的重点地区，一旦纳入政府拆迁改造范围，就不可避免地涉及房地补偿问题，实践中实际投资者往往主观认为拆迁行为造成自己投资利益受损，要求政府给予补偿或者因拆迁费分配问题和实际房主产生纠纷。 推荐阅读：<> 对此，由于政府拆迁行为是基于国家政策针对实际房主做出的，拆迁费用专项用于实际房主的生活安置和实物补偿，其拆迁合同的签订也是针对房屋产权所有人，因此，只能由房产证上确定的房主成为拆迁建筑面积补偿的受益人，这笔费用在名义上与隐性房主没有任何关系。那么，隐名房东的投资是否就没法收回了呢？司法实践中对外地投资者出资建房、城中村居民提供场地的情况，在法律上一般将二者定性为一种合伙合同关系。然而，拆迁对象并非一般的商业用楼房，拆迁补偿费的获得也并非双方投资性，并不能直接拿来当做利润进行分配。 另外，这种合伙合同的解除基于国家行为和土地政策，过错很难归于国家和房主任何一方，由于拆迁行为的不可预见性，现实中双方也很少对此情况做出合同约定，因此，在没有特殊约定情况下，投资者除了可从房主处收回折旧后的建房费用之外，一般没有办法获取其他部分的拆迁补偿费。 风险二：房租上涨叫停转租<> 周某2010年2月和王某签订租赁合同，周某整租王某名下的城中村楼房一套，合同期限为1年，租金每年7.5万元。周某承租楼房后为了多赚租金，对多间房屋进行了内部改造，并先后和多个租户签订长期租赁合同。王某打算在2011年6月份退休后收回房屋，因此在2月份合同到期后没有和周某续约。 后来，王某发现周某的改造并未征得自己同意，而且还破坏了房屋的主体结构，要求赔偿重新修理费8万元；由于王某接手后每月对租户涨租金50元，多家租户要求周某承担因房租上涨和搬家损失共计2万多元，周某因此一共损失近10万元。 法官解析：近来，国家连续出台一系列政策抑制高房价，许多城市的房屋交易量指标持续走低，然而房屋现行价格与消费者的价格预期仍相距甚远，甚至许多交通方便地区出现不降反升的局面，使得许多暂无资格或潜在的购房者也加入到租房团当中，随着大量房地产投资转而涌入房屋租赁领域，城中村的房屋租赁市场更是异常火爆。 城中村的居民一开始为了坐收渔翁之利，将整栋房子租给外来投资客并签订长期合同，然而，实际房主面对房租日益上涨的潜在经济利益，多数选择在租赁合同到期后不再续约，而是要收回自己的房子独自经营管理。这主要带来两类纠纷：首先，隐名房主并没有想到这种意外情况，他们往往和租客签订了更长期限的租赁合同，双方解约会给租客带来重新找房子和房租上涨等诸多成本负担，如果没有将转租条款写入主合同当中或争取实际房主的书面同意，这部分费用只能由投资者自己负担。其次，隐名房主的投资不仅限于手租房费用，还包括许多改扩建原有房屋设施带来的费用，租赁主合同到期终止的时候，双方需要对此部分费用进行折价，如果房屋附属物施工没有事先征得房主同意，抑或破坏了房屋的主体结构，这时隐名房主还会被要求相应的损害赔偿。 风险三：租客安全谁来保障<> 杜某和妻子是外地来京务工人员，二人在某城中村租住一间15平方米左右的房间。2010年冬天，王某发现房屋一端的煤气管道出现轻微裂纹现象，并多次要求房东修理，房东称自己现在修不了，只能以后找煤气公司的专业人员修理，杜某下班后发现已经怀孕的妻子煤气中毒晕倒，经过医院紧急抢救后方脱离危险，但导致孩子流产，随后杜某的妻子将房东诉至法院要求赔偿15万元，法院最终判决赔付5万元。 法官解析：群租现象本身就是大都市的顽疾，城中村的简易楼房少则几十间，多则上百间，尤其在投资转租的情况下，隐名房东盲目追求经济利益，对租客的筛选义务不够，造成群租者的素质参差不齐，甚至许多群租者的身份状况都难以查明，这也是群租场所偷盗盛行、治安和刑事案件频发的主要原因。对此，由于房屋出租者对承租人的财物没有保管和看护义务，只能由承租人多尽注意义务尽量避免，或者尽量选择租赁没有转租情况的房屋。但是，如果隐名房主忽视对租客的身份审查或知情不报，间接为刑事犯罪创造条件或意外窝藏罪犯，将会受到相应的行政或刑事处罚。 另外，群租场所的公共设施安全也是一个不容忽视的问题，这些问题主要包括热水器爆炸、煤气管道泄露、电路起火、高空坠物等，此类事故很大一部分都是由于隐名房主为了节省开支，向租客提供从旧货市场购买的简易废旧家电，或者管道设施等出现毛病时迟迟不予修理所致。此类安全事件的发生实在是令人痛惜，但具体到责任划分还要注意厘清各种法律关系：如果是房屋建筑本身的问题，应由实际房主承担责任；如果是家电配送质量、维修迟延等问题，应由隐名房主或商家承担责任；如果是租客或第三人的问题，应由租客自己或第三人承担责任。 推荐阅读： 推荐阅读：<>
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