[摘要] 商品房走的是市场化路线,其价格由市场供求关系决定,政府不应直接干预。对政府来说,最根本的调控房价之道,在于切实履行为居民提供基本住房保障的职能,尽最大努力多建廉租房、公租房、经济适用房、限价房。
本文作者 潘多拉
商品房走的是市场化路线,其价格由市场供求关系决定,政府不应直接干预。对政府来说,最根本的调控房价之道,在于切实履行为居民提供基本住房保障的职能,尽努力多建廉租房、公租房、经济适用房、限价房。
《价格法》规定,对于“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格”,政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价;当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨时,国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价等干预措施。商品房是通常意义上的商品,同时也是与国民经济发展和人民生活关系重大的商品,但近年来,特别是去年以来,一些城市的房价远远超过了普通居民的承受能力,这种情况下,政府采取政府指导价、政府定价、规定限价等措施,直接对商品房价格进行干预,既符合法律的规定,也顺应了现实的需要,应当是不成问题的。
然而,政府直接干预商品的价格,带有浓厚的计划经济和管制经济的色彩,在市场经济条件下,直接限定房价应是万不得已之举,是政府调控手段的最后一道“杀手锏”。惟其如此,“杀手锏”不能轻率使用,而应当在穷尽其他价格调控手段之后,如果仍然不能达到稳定价格的目标,才能本着理性、谨慎、克制的态度,祭出这最后的一招。
最近几年,中央和地方政府先后出台多种调控房价措施,包括调整房贷利率、抬高购房首付门槛、降低或取消优惠税费幅度等。目前来看,需要认真考量的是,如果商品房价格飞涨的势头已经得到初步遏制,那么,政府直接限定房价就没有必要了。
其次,政府运用《价格法》对商品房价格进行监管,并非只有直接限定房价这一种手段。《价格法》禁止经营者采取不正当手段牟取暴利,包括不得“相互串通、操纵市场价格、损害其他经营者或者消费者的合法权益”,不得“捏造、散布涨价信息,哄抬价格,推动商品价格过高上涨”。然而,被《价格法》明令禁止的这些不正当手段,在房地产市场上几乎成了公开的秘密,一些开发商及其代言人大肆散布房价“只涨不降”的信息、通过各种渠道串通、操纵市场价格,早已达到了“哄抬价格,推动商品价格过高上涨”的量罚标准。对于这些行为,监管部门不能听之任之,而应及时依法严格查处,这样也能起到遏制房价过快增长的作用。
政府出台直接干预商品房价格的管理办法,一些地方在这方面已经有所动作。今年9月1日起实行的 《深圳市房地产市场监管办法》中规定:房地产市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态的,价格综合管理部门可以会同有关部门,采取公告、会议、书面通知、约谈等方式,对相关房地产开发企业给予提醒告诫,对违反价格法律法规的,由价格监督执法部门依法进行处罚。这些规定主要依据的就是《价格法》,既然有《价格法》可依,政府若要直接干预房价,其实也就用不着再制定什么管理办法了。
政府的归政府,市场的归市场。廉租房、公租房、经济适用房、限价房等保障性住房,在土地、税收等方面享受到了政策优惠,其价格(包括租金和销售价)实行政府定价,商品房走的是市场化路线,其价格由市场供求关系决定,政府不应直接干预。对政府来说,最根本的调控房价之道,还在于切实履行为居民提供基本住房保障的职能,尽努力多建廉租房、公租房、经济适用房、限价房,使更多居民通过保障房渠道解决住房问题,从而降低对商品房的依赖度,减少市场对商品房的被动需求。
如果做到这一步,商品房价格应当会回到正常的水平,即便某一时期再出现疯涨,也应当视之为市场行为。
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